「大家さん向け記事」空室募集を考える前に・・そもそも人口が減る地域か?増える地域か?


  人口の減少が進む日本ですが、その少子化は日本全体における 事なのでしょうか?

アパート経営、マンション経営をする上で人口の推移を考える事は重要な要素です。

今回は「実際に大家さんをされている方」「これから投資物件を探される方」や、投資物件でなくても「マンションや戸建てを所有権でお持ちの方向け」に人口動態についての考え方を書いてみます。

こんにちは、わくわく世田谷不動産の倉沢涼子です

こんにちは、倉沢涼子です。世田谷を中心とした不動産会社の代表をしています。

平成17年に創業し、現在は東京都免許番号(3)の地域型不動産会社、それがわくわく世田谷不動産です。

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人口が増えるのか、減るのか

さて、今回の本題ですが、、、大局的に若い人間が少なくなり、高齢者が増える少子高齢化という全体的なトレンドに間違いはないでしょう。

むしろ少子高齢化の流れを超えていわゆる、超高齢化社会と言われる現象です。

しかし、日本全体でその減少が起こる訳ではありません。こちらの表を見てください・・・

 

世田谷 人口 地域

 

この表は2005年~2035年までの人口そのものの予測数値・右側は2005年を基準値100と設定した場合の2035年までの予測数値です。

これは国立社会保障・人口問題研究所という国家機関が出している公の予測数表です。

大家さん!

皆様のご所有の賃貸住宅やマンション、戸建てがある地域の人口は減っていますか?

増えていますか?

これはとても重要な問題です。

 

今後、賃貸物件同士の勝負、不動産業者間の勝負だけでなく、、

エリアとエリアの間の勝負という「人」を呼び込める地域か否かの競争にまずは勝つ必要があります。

私どもが世田谷に特化した不動産事業を展開するのは・・・・

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2005年数値(100)を基準として2005⇒2010⇒2015⇒2020⇒2025⇒2030⇒2035と人口数値が増加傾向にある事が挙げられます。

限られた人口を世田谷は呼び込める潜在的なパワーがあるのです。

どんな物件が生き残るのか?

気をつけるべきは、いかに世田谷でも高齢化の波は無視ができないため、これからの新築はワンルームがそぐわないという事。

人口動態分析上、今後の新築は1LDKや2LDKのような

DINKS(Double Income No Kids・共働き収入、子供なし)世代に合わせた計画がいい事も読み取れてきますね。

また、既に物件をお持ちで「1LDKや2LDKに変えることは出来ない」大家さんの場合は違う賃貸戦略を考える必要があります。

場合によては売れるうちに売っておく選択を推奨するケースも今後は増えてくると思っています。その理由は下記

情報の精査

この記事を初めに書いたのは2013年2月です。

そして、2017年1月29日の現在、加筆をしたいと思います。※分析元データ㈱タス

都内23区の空室率は、、、

■2014年12月12.13%

■2016年10月11.24%

と改善傾向にはありますが、首都圏全体でみると同期間で

■千葉県12.70%⇒15.36%

■埼玉県16.18%⇒17.33%

■神奈川県13.13%⇒14.82%

となっており、人の一極集中がみてとれます。

つまり投資物件をこれから所有するのであれば世田谷区のように人口が減りにくいデータが出ている地域で、しかも、私自身の私見も加えるのであれば中古物件であることが良いと思います。

すでに所有されていて、今後も大家業を行うなら「適切なリフォーム」が必須かもしれません。

これから買うなら中古投資物件がいい理由

これは5日前のYahoo!ニュースですが、人口減少が如実な我が国において新築の着工件数は相続税対策での賃貸アパートなどで増加傾向にあります。

これを需要を供給が大きくこえる可能性があると内閣府が指摘。

結果、空室率の上昇により、家賃を下げないと物件が決まらず賃貸収入が思惑よりも下回ることで、家主の経済的逼迫の危険性があるようです。

これから物件を所有して賃貸業を営むのであれば、価格の安い中古物件をニーズに合わせてリフォームすることが賢明ではないでしょうか。

大家業に限った話ではない!ゴースト化のお話し

 


そしてこれは比較的、資金に余裕のある大家業を営む方に限らず、自己の居住用物件をマンションを考えている方にも言える事だと思います。

引用させて頂いたのは「持ち家リスク」特にマンションに対する東洋経済の記事のツイッターです。

マンションを購入しても修繕衝立金、管理費の月ごとの負担があります。

しかし働けなくなった世帯では自己所有のマンションの修繕積立金と管理費の滞納なども大きな問題となってきます。

例えば、バブル期にはやったリゾートマンション等からその余波は既に出てきており「物件価格10万円」でも売れないという状況があったりします。

マンションの売却時には前の所有者の管理組合に対する債務を引き継ぐため、修繕積立金と管理費の滞納額が数百万に上ることもあります。

仮にこれを購入者が弁済してもすでにほかの入居者も同じような状況であれば分譲マンション全体が、、

■「修繕積立金が滞納により、足りないから修繕や維持管理ができない」

■「物件が荒廃していく」

■「買い手がさらに見つからない」

という負のスパイラルに入ることになります。

さらに、前述のように内閣府が新築着工件数に警鐘を鳴らすほど賃貸物件の供給過剰な状況が予測されるのであれば、大家業をやるか否かの問題と共に、、、、

実需としての賃貸VS自己所有に決着がついてしまった感じも否定できません。

また、区分所有マンションを相続したとしても、管理費や修繕積立金を滞納していた場合は、、、

その債務まで引き継ぐ事となり、そのうえ売れないという深刻な状況も想定できます。

とにもかくにも、不動産のご相談はお気軽に下記までご連絡くださいませ。

完全予約制で丁寧にご説明させて頂きます。

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