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「売りたくても売れない！」時代の到来
◎不動産は資産のはずが、、負債になる？
◎人口減少、少子高齢化で市場が変わる？
◎マンション管理費の滞納などが通説を壊す
『マンション物件を売りたいけど、もうちょっと先でも大丈夫かな？』
『空き家が問題になってるけど、東京なら問題ないよね？』
今回の記事は、そんな誤解や初歩的な認識不足を持ってる一般消費者やマンション保有者の方に向けて、現状および今後の不動産マーケットの危機的な状況についてご説明します。
なんと！！！！！
近い将来にマンション等の物件を売却しようとした場合、“タダ（無料）”でも不動産物件が売れない”時代がやってくる可能性が大きいのです。
こんにちは。わくわくふどうさんの代表である倉沢涼子です。
私たちは世田谷エリアに店舗を構える、エリア特化型の不動産会社です。
今回は世田谷でマンションを保有している方、将来的にその物件の売却を考えている方々に向けて、今後のマンション売却のタイミングに関してのアドバイスをしてみたいと思います。
不動産を所有することが“資産”ではなく“負債”になる時代へ
私が不動産業界に入って多くの年月が経ちました。今まで様々な物件を販売してきました。
多くの不動産物件の中には当然ながら、売りづらい物件、なかなか売れない物件も存在しました。
でも、そんな物件でも価格を落とす等の調整をすれば、今までは売れていったんですね。
どんな物件にも需要は少なからず存在していたんです。
でも、今後の不動産物件では優良物件でないものに対しての需要は驚くほど減退するでしょう。
不動産は今までは“資産”でした。
でも、これからは物件を所有することが“負債”の時代がやってきます。
売却もできず、固定資産税や修繕費のコストばかりが発生する。
タダ（無料）でも売りたい。タダもでも売れない。
そんな時代がやってくる。。。
かもしれないのです
あなたが所有する物件があなたのお子様へ相続された場合、税金やマンション管理コストの負担ばかり生む“不良債権”となるかもしれません。
負債となる理由①：マクロ的な要因
これから本格的な人口減社会になります。これは地方に限ったことではありません。
微増を続ける東京都の人口も今後は減っていきます。
東京だからといって「不動産の需要はまだある！安心！！！」というのは、大きな間違いなのです。
ぞぞぞぞ、、、っとする怖い現実ではありますが東京都の人口もこれから減少していきます。
将来的には東京エリアこそが最も危険なのかもしれないのです！！！！！！！！！！！！！！！
実は東京都は、地方よりも高齢化のスピードが速いのです。
地方からの高齢者＆シニア層の流入で、東京都は75歳以上の老人が急増しているのです。
人は減ります。部屋は余ります。マンションの買い手も・・・・
当然に減ることが予想されます。
将来的に・・・
マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。
どうせ売るなら“今”かもしれません！！！！
負債となる理由②：マンションはランニングコストが高い！
マンションの購入が敬遠される理由は、その月々のコストの高さに人々が気づいてしまったからです。
管理費、修繕積立金、その他の諸々の管理費を含めると、大きな出費となります。
固定資産税も増税されるでしょう。
物件の傷んだ箇所をリフォームするコストも必要になってきます。
マンションの購入費用（イニシャルコスト）とは別に様々な出費がマンション購入には必要です。
そして築年数の古いマンションの供給が増える今後は、この課題は常に中古物件購入者について回るでしょう。
築年数の古いマンションが不動産マーケットで増えるなか、管理費や修繕費はどんどん上昇していくでしょう。
◎「買い手」にとって・・・・買いづらい！！！
◎「売り手」にとって・・・売りづらい！！！
そんな時代がやってくるのです。
管理費や修繕費等のコストが高くなるほど、資産としてマンションを購入しようと検討する人が少なくなるのは必然です。
将来的に・・・
マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。
そして、修繕積立金や管理費の滞納額は次の購入者が基本的に支払うべきお金ですので、、、
この滞納額が数百万円単位の大きな金額になれば
◎物件価格０円でも売れない
タダでも売れないマンションだって存在する事になります。
スノーリゾートや温泉街などのリゾートマンションではこの修繕積立金、管理費の滞納額が大きくて廉価でも売れないマンションは実際に存在します。
※温泉街だと温泉維持費なども管理費の一部になっていたりしており、1棟のマンション内で複数の管理費の滞納が存在するなど、厳しい現実も想定できます
つまり、、、
どうせ売るなら“今”かもしれません！！！！
負債となる理由③：マンション崩壊が始まる！
マンションを購入し、5年から10年以上住んでいる方から聞く悩みに、こういうものがあります。
『マンションが老朽化しているけど、「建て替え」か「補強」かで住民の意見がまとまらない！』
『次の大規模修繕のため、積立金の金額を上げないといけない。
でも、住民の承認を得られそうにない！』
マンションは一定期間が過ぎると修繕が必要になってきます。
定期的なメンテナンスと補修をしなければ、マンションは弱体化し、資産価値は大きく目減りします。
でも、一戸建てとは異なり、自分ひとりの判断だけで修繕工事を進めることは不可能です。
住民の合意形成が必要なのです。
でもマンションに住む住人の思惑や利害は多種多様で、住民のコンセンサスを得るのにも労力を要します。
1棟のマンション内で、管理費や修繕積立金の滞納者が増えれば、将来的な修繕も困難になり管理組合は機能不全となり、結果的にマンションの崩壊へとつながります。
こういったトラブルがメディアで報道されるようになり、マンション購入のリスクが顕在化しました。
多くの人々がマンション購入を躊躇する理由の一つにこれがあります。
将来的に・・・
マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。
どうせ売るなら“今”という選択も必然性が出てきます！！！！
負債となる理由④：ゴースト化しそうなエリアの物件はさらに売れにくい！？
バブル期に開発されたニュータウンや郊外の新興住宅街エリア。
このエリアは住民の高齢化と若者の都心へ流出が激しくなっています。
活発な消費をする人が減ったため、商業事業者もそのエリアから撤退していきます。
近所のスーパーが閉店し、交通サービスも手薄になります。
商店街もシャッター通りとなり、街がゴースト化します。
人口動態分析（将来の人口増減予測）で23区と言えども数十年以内に10％単位で人が減ることが予測される区さえあります
マンション売却は、その街の価値が下がってからでは遅いのです。
これからゴースト化し・・・・、
過疎化し・・・・・、
限界集落化する街・・・・。
そんな街は数多く発生します。
将来的に・・・
マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。
どうせ売るなら“今”かもしれません！！！！
マンションが売れない理由①：不動産会社の両手取引
マンション物件を売るタイミングは今かもしれません。
しかし、なかなか売れないケースも存在します。なぜでしょう。
それは不動産会社が「両手取引」「物件の囲い込み」を狙っているからかもしれません。
「両手取引」の問題点に関しては、過去記事にて紹介していますので下記より過去記事をご覧ください。
マンションが売れない理由②：価格が相場より高い
モノには何でも相場や値ごろ感があります。相場より高い物件は売れづらいでしょう。
なぜこのような事が起きるのでしょうか。
それは「売却一括見積もりサイト」のカラクリに理由がある場合もあります。
「売却一括見積もりサイト」の問題点に関しては、過去記事にて紹介していますので下記より過去記事をご覧ください。
マンションはタダ（無料）でも売れない時代がこれからやってくるかもしれません。
マンションを売るタイミングは今かもしれません。
少なくても、私自身も不動産会社の経営者として今後の住まいを今まで同様に賃貸で考えています。
また、当然ながら当社や、その関係企業にも「特別な理由」や「よい条件が揃わない限り」物件の購入は全く検討していません。
「賃貸ＶＳ売買」のテーマに一定の結果が出たと私自身は思っています。
しかし、全ての論点が損益での考え方に集約されるわけでもなく、、、
◎購入時に用意できる自己資金の程度
◎物件への思いや考え方
などなどに、よっては今から「購入」や、今後も所有している物件を売却せず持ち続ける選択肢もあると思います。
例えば、お子様が居ないご家庭で、物件所有者が他界した時点まではローンを免除されるリバースモゲージ利用などであれば違う選択肢も生まれるかもしれません。
※リバースモゲージの場合、所有者が他界するとその契約元に物件の所有権が移行します
もし今後マンションの購入や売却をお考えの際は、まずは我が社、わくわくふどうさんにお問合せください。
それではここから弊社わくわくふどうさんの強みと特長をご紹介していきましょう。
わくわくふどうさんの『クチコミ実績／相対で対応／秘密厳守』
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