部屋探しの注意点vol4　(解約清算＆退去問題編）

投稿日: 2017年1月17日 作成者: admin

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部屋探しの際に気を付けた方がいい事

これから新たに部屋探しをしたり、これから別の部屋に引っ越す際の敷金の清算や、修繕トラブルの事例を紹介。

webアンケートで収集した生の声に対して、不動産の現役社長がお役立ち情報や、気を付けた方がいい部分を記事にしています。

「これから部屋探しをするにあたり注意点はなに？」

「退去の時の敷金ってどうなの？」

「通常損耗と過失の境って？」

など賃貸物件を探す際、退去する際に気を付けた方がいい注意点を学びたい方向けの記事です。

こんにちは！わくわくふどうさんの倉沢です

わくわくふどうさんの倉沢です！はじめまして。

世田谷区を中心に賃貸物件をご紹介する事を生業（なりわい）としている不動産会社の社長です。

今回は部屋探しの注意点シリーズ第四弾！

賃貸物件のトラブルの中でも屈指の案件数を誇る（ネガティブな意味）敷金精査や退去時の注意点を、実際の事例を紹介しながら一緒に学びましょう。

事例１：ペット物件の退去（少額訴訟）

ペット可のアパートに入居した際の出来事です。約2年程住み、退去することになり、清掃などを済ませ大家に最終確認をしてもらった時にトラブルが起こりました。

我が家では犬を飼育していたのですが、掃除をしたにも関わらず「犬の毛が散乱していて室内が汚く、動物の臭いが酷い。清掃に敷金だけでは不足なので別途請求する」と言われました。

これには大変驚きました。

なぜならば我が家の犬は、毎週シャンプーを欠かさず行っていました。また、新生児がいたので、臭いはもちろんのこと、室内はいつも清潔に保っていたのです。

ペットを飼育していない人にとっては、動物の臭いが気になるという話を聞いていたこともあり、その点は十分注意しながら退去の手続きを踏みました。

ですが、大家は不動産屋にも連絡をし、すぐに不動産屋がきました。

不動産屋も室内に入るや否や「これは臭い。におうなあ。毛も散乱してるじゃないですか。」と言ってきました。

これ以上話してもラチがあかないので、少額訴訟にふみきりました。

結果、敷金は返金され、余計な費用は払う必要がなくなりました。

事例２：訴訟準備して

新築のマンションに入居し、退去するときに約３０万円（ほぼ敷金全額）を請求されました。

フローリングにへこみ、傷を付けたことは確かでしたが、あまりにも高額なので驚いてしまいました。

建設会社勤務の親や不動産会社の担当者にも相談してみると、やはり張り替える範囲に対して高額すぎるとのこと。

大家（建設会社でした）と交渉するも、「これでも安くした」とかなり強気でした。

こちらに落ち度があったことも確かだと思ったので、「半額なら払う」と言っても向こうは折れなかったので、「では訴訟を起こします」と言ったら電話を切られてしまいました。

後に担当者から電話があり、「１５万でいい」と言われました。

それからしばらくして無事に敷金の半分も戻ってきて安心しましたが、それから新築マンションに入居するときは気をつけないといけないなと思いました。

ちなみに大家はS建設です。大手の企業で安心していたのに、最後はトラブルになって嫌な思いをしてしまいました。

いきなり、、、汗

訴訟案件ですね。

通常は契約書と重要事項説明書の2通を基本として賃貸借契約は始まります。

しかし東京都においては「東京ルール」という費用負担部分を明記した、第三の諸衣類が必要になります。

東京ルールでは通常損耗部分は請求できない、費用負担部分を明記していない部分は借主（ユーザー）に請求できないなど消費者目線の規則となっています。

しかし、これは一般的な使い方をする場合に限る為、ペット飼育やたばこ喫煙など入居者の事情による賃貸条件では、費用負担をしなくてはいけないウ場合もあります。

事例2の場合であれば、2年しか住んでいないのでまだ壁紙の耐用年数内のため貼り換えが必要な状況である場合はペット飼育をしている事もあり、消費者（借主）が不利な気もしますが、、、

もしかしたら、壁紙の「単価が高い」など違う要件でも貸主（大家）の過失があったのかも知れませんね。

事例1の方は、新築からの入居ですのでもし耐用年数である6年以上住んだ場合は壁紙に対してのＭＡＸ負担額はほぼゼロ（もしくは低廉）になるケースが多いようです。

文面からは全てを読み取りは出来ませんでしたが、少額訴訟は印紙代のみ用意すれば、出廷の後に1日で結審するので今後のご参考になさって頂けばと思います。

事例３：契約書を確認しよう。。。

不動産屋とのトラブルにあったことがあります。

まだ私も若く、２０代前半だったころの話なのですが、家賃３５０００円の物件で敷金２か月分、礼金２か月分という物件でした。

当時は敷金が返ってくるという知識もなく、逆に退去時に取られてしまうんじゃないか？という様な認識しかありませんでした。

私は少しでも綺麗にしようと思い、退去前に３日かけて部屋のありとあらゆる壁やサッシをふき取り用スプレーを使って掃除しまくりました。

どの部分も真っ白になり、臭いもせず、これ以上掃除しようがないと言うくらいに掃除をしました。退去時の立会時にも、「あまり部屋に帰ってなかったんですか？綺麗ですね」と言われたほどです。

内心ホッとして退去手続きを済ませ、次の物件でお世話になっている不動産屋さんに、そのことを話したところ、「それほどだったら敷金も１か月分くらいは返ってきたでしょう」と言われ驚きました。

慌てて、前に住んでいた時の不動産屋に問い合わせたところ、やれ畳替えだ、クロスの張替えだ、鍵の交換だと色々言われましたが、それでもと思い「それらの領収か明細を郵送してください！」といったものの何の連絡もないままでした。

知識の浅い私は結局泣き寝入り。

それからは事細かく契約前に確認するようになりました。

事例４：一か月づつの敷金礼金

トラブルとまでは発展しませんが、後悔したのは敷金の返却についてです。

初めて一人暮らしをしたアパートを出ることになりました。初期費用としては、敷金・礼金が一か月分ずつの物件でした。

当然退去費用などは不要ということを確認したうえで入居をしています。

入居中は大きなトラブルもなく、むしろお世話になったことの方が多かったので、気持ちよく日々を過ごせていました。

いざ退去しようというときに、当然大家さん立ち合いのもとで退去したのですが、「綺麗に使ってもらえてますので、追加費用は要りません。」

また、、「最初にいただいてる敷金だけでまかなえそうですので、いいですよ」と言われました。

当時の私はそれを大家さんの「ご厚意」だと受け取り、ほかには何も追求することなく部屋を出ました。

後でわかったことなのですが、細かい大家さんだと、修繕等にかかった費用の詳細を印字し、敷金から返却できなかった金額の証明をしてくれるところもあるそうです。

もしかしたら私は損をしてしまっていたのかもしれませんが、大家さんが良い人だったのと、ちょっと昔のこと過ぎて、今でも聞けずに謎のままです。

情に流されず、ちゃんと聞いておけば、もしかしたら少しは戻ってきていたかもしれません。

1Rで月6万5千円の築40年くらいのアパートでしたが、修繕に6万5千円もかかっていたのか。私たち素人にはわかりませんね。

どちらも、新たな請求が無かった案件ですので大きなお話にはなりませんでしたが、、、

それでも敷金は「預け入れている」お金ですので、その使途は明細などをもらうなどして確認するべきでしょうね。

私の見解としては賃貸物件に6年以上住んだ場合は、大きな破損がない場合は貸主（大家）さんはその大半を戻すべきなのではないかと思っています。

事例５：消費者センター

私のトラブルは、ありがちな話ですが、敷金が返ってこなかったです。

その時の物件は、礼金はなく、敷金を最初に預けて、退去時に損傷個所などの分を引き、差額が戻ってくるという説明だったのです。

一か所だけ、物干しざおを設置するときに、電気のカバーをへこませてしまったので、それは素直に申告し、その分が引かれて戻るもんだと思っていたら、、、

敷金分はほぼ「クリーニング代」という名目のものに消えていて、電気のカバーの分は敷金から少しはみ出て、支払という形になりました。

正直、なんでだろうという気持ちもありましたが、早々と引っ越ししたい思いもありましたし、以前からその不動産屋は、要望を聞いても、無視するようなところだったので、あきらめてしまいました。

そういう会社とかは、うまく言いくるめる技も持っていると思うので、きちんとした消費生活センターなどの協力がないと、なかなか解決はできないと思いました。

次回もしそういうことがあったら、きちんと調べて、相談したいと思います。

事例6：交渉したら半額？？

とあるアパートに住むことになり、初めて訪れたら、壁紙はシミがあり、お風呂は汚れていて、畳みも新品ではありませんでした。

こんなものかと思って、掃除してから住みました。そして、１年経つと、引っ越しすることになり、掃除をしてきれいにしてから、出ていきました。

知らなかったのですが、本当は立ち合いでチェックするみたいですね。

その数か月後、大家さんから修繕費の明細書が届きました。まさか、そんなものがくるとはしりませんでした。

しかも、壁紙取替えとか畳の取り換えとか、私が来た時の現状とは程遠い内容でした。

もちろん、文句を言いました。

すると、今度は値引きした明細書が届きました。半額ぐらい下がりました。なんと、インチキ臭い大家さんでした。

その大家さんは、腰が低くて、たまに野菜をくれたりと、コミュニケーションはうまくいっていたので、余計にがっかりです。

きっと、修繕なんてしないで、ぼろ儲けしているんじゃないかと思います。

敷金精算の実態を垣間見たwebアンケートの結果でしたね。

事例5の方のように相談が思いつかない場合は下記をご参考になさってください。

◎消費者庁（消費生活センター）

◎仲介会社の過失の場合は免許発行の都道府県or国土交通省

◎司法書士や弁護士

費用の負担区分が素人では判断つきにくい事や、工事単価そのものを上げている事もあるので信頼できる相談窓口を一つ以上は用意しておきましょうね。

事例７：返ってこない敷金

敷金が返金されない。敷金２か月分を支払い、約１年住みました。

自分なりにですが、こまめに掃除し、綺麗に使っていました。

退去の申し出をし、指定された退去の立ち合いの日の当日、鍵の返還も兼ねそれまで住んでいた家に行きました。

立ち合いは３分ほどで終わり、敷金の返還お話をされました。

退去申し出の日から１か月以内に振り込まれる、その前に金額が確定したら電話連絡と通知が自宅に届くということでした。

退去の立ち合いをした日から約１週間後、金額の確定の電話がきました。

通知もその２日後に届き…あとは振り込まれるだけ。

１か月経っても振り込まれず…１か月半ほど経ちこちらから不動産会社に連絡をいれ、敷金の返金はいつになるのかと聞くと、担当者は曖昧にもうすぐ…とのこと。

これしか言わないので電話を切りもう２か月経ちました。小さな不動産会社だからなのか…？

そろそろまたこちらから連絡を入れ、催促しようと思っています。

いい加減にしてほしい、、、。

事例８：戸建ての敷金

引越は数多く経験しましたが、今までで最悪だったトラブルがあります。

5LDKの庭付きの一戸建てを賃貸で借りました。

退去する際に、敷金が1円も返ってきませんでした。1年半しか住んでおらず、築30年以上の物件でした。

退去時の説明では、家の中を一通り見ていただき「傷や汚れなどもないので必要経費を差し引いて敷金はお返しします。」という話でしたが、、、

実際には何か月過ぎても敷金が戻ってきませんでした。

その家をたまたま通りかかることがあり見たところ、屋根瓦が新しい物になり、家の壁は塗り替えられ、庭の大きな木々など伐採し、植栽などもすべて取り除いてブロックフェンスに変えられていました。

家族の者が不動産屋に問い合わせをしたところ「退去時に立ち会われた方が敷金は返さなくていいので家の所々が痛んでいるし庭の樹木なども伐採する費用に是非使ってくださいということで使わせてもらいました。」と返答がありました。

言った言わないでかなり揉めました。

継続中の敷金トラブルですね！事例7は。

もし、その後も返金がなされないようであれば少額訴訟などの準備をされることを推奨します。

また、事例８については「いった、いわない」の論点ではなく敷金は本来は預け金であり、戻ることを建前とした金員であるという認識を持たれた方が良いともいます。

退去後に、「物件のグレードＵＰに敷金をつかってください」などというユーザーさんはいないのではないでしょうか、、、汗

事例９：大家と直接交渉

なんとなくよく耳にしていた敷金が戻ってこないというトラブルに巻き込まれました。

契約した際は、不動産屋をとおしてやりましたが、退去する際は自分で大家とかけあって話しを進めました。

退去後、敷金の清算書を受領した際に、返金額が0円となっていました。

理由は、壁に跡があったため、家中全体の壁紙をはりかえなければならないとのことでした。

もちろんそれには納得ができませんでしたので、大家に連絡を取るも電話も手紙を拒否をされました。

手紙は受け取り拒否で戻ってきました。その後、インターネットで自分で調べて勉強し、裁判を起こしました。

裁判の手紙も受け取り拒否をされ、最後の最後まで無視され続けました。

結果、大家だと思っていた人の名前は、大家本人の名前ではないことが判明しました。

代理人として大家が裁判には、出席してきておりました。

業者さんなどを連れてきて、いろいろ言い訳をなんだかんだ言っていましたが、数分で裁判の決着はつき、勝利しました。全額返金ということで終わりました。

事例10：最後にがっかり

賃貸で借りていた大家さんには、借りていた時はよても良くしてもらいました。

途中、子供が産まれると、こどもを抱っこしてもらったり、時には預かってくれたり、ほんとうの家族のように思えるときもあるほど、親しくさせていただいていました。

実の両親よりも、大家さんの方がこども慣れていたほどです。

新しく家を購入することになり、今迄お世話になった大家さんに契約を解除する旨を申し出たところ、それまで親しくさせてもらっていたし、長く借りていたので、正直敷金のバックくらいはあるかと思っていたのですが、、、

子供がいろいろな所を汚している、と小さなところまで指摘されて、修理代金を払うように言われました。

賃貸なので、次の方に貸すことを考えてのご判断なのだろうな、とは思いましたが、敷金、礼金も払っていた上での請求だったので、正直おどろきました。

引っ越ししてしばらくして、同じ物件の別の部屋のお友達のうちに遊びに行ったとき、大家さんが直すから、と修理代を請求された箇所がそのまんまで、次の方に貸しにだされていたのを目撃し、とてもショックでした。

家賃経営もあると思いますが、出る時に請求されたお金はポケットマネーではなく、修理に使ってほしかったです。

事例９の方は文章から察するに1日で結審との事ですので少額訴訟ですね。

勝訴との事ですので「おめでとうございます！」

事例10の方も同じように訴訟による解決を是非、ご検討してみてはいかがでしょうか！？

事例11：6年を境に考える

先日、引っ越しをしたときのこと。

気に入った物件が見つかり 入居の契約をしました。

その時住んでいた家は退去の連絡を入れるとすぐに段取りがついて、２ヶ月後に出ていくことになりました。

とても心配していたのは退去の時の費用・・・

五年近く住んでいたため、壁の色もタバコや日焼けで黄色く、キッチンの流しのあたりは湿気のせいか、黒くくすんでカビのようなものも・・

できるだけ自分で掃除しようと頑張りましたが 自力でもとの状態に戻すのは難しく そうこうしてる間に大家さんとの立ち合いの日を迎えることに。

部屋に入るなり色々とチェックが入り 修復費用は6万前後になるだろうと言われました。

1Rでその金額・・よそうがいでビックリ！

しかし、初めての引っ越しだったため、そんなものなのかもと思い支払いました。

引っ越しを無事に終えて数ヶ月後、不動産会社に勤める友達と話す機会があり、退去の時の話をすると それは高すぎると驚かれました。

詳しく聞いてみると 長く住んだ場合はその分の生活に値するしかたのない劣化や汚れは 大家さんが通常負担するということ。

つまり、故意に壊したり汚していない場合は きちんと敷金も返ってくるし 自己負担も無いみたいなのです。 もっと早く友達から教わっておけばと後悔。

次からは同じような失敗をしないように気を付けたいと思います。

事例12：大家が不動産屋

私たちが初めて借りたアパートでの出来事です。

かなりの田舎でかなり築年数も古いアパートで、大家さんが不動産屋さんという物件に入居時に敷金として12万円預け、2年程借りて退去となった為、ちゃんと掃除もして、退去をすることになりました。

退去時にその不動産屋さんとちゃんと立ち会いもして、修理するところもないと言われていたのに、、、

敷金が一向に戻らず、不動産屋さんに抗議したところ、「クリーニング代として相殺させて頂きます。」との返答でした。

その時、その明細書を貰うようにお願いしましたが、明細書も結局頂けず、引っ越し先が遠かった為、それで泣き寝入りをしてしまいました。

初めての賃貸契約だったのでこんなものなのかと思っていましたが、その後賃貸契約をした物件2件ともちゃんと敷金の返金はありました（故意過失の破損が無い状態で）。

やはり信用できる不動産屋さんや大家さんと契約した方が良いと思います。

契約する前にちゃんと下調べする事をおすすめします。

通常損耗は大家負担。この原則は覚えておきましょう！

特に壁紙は6年でその価値がほとんどなくなるので、長く住むほどに敷金精算のリスクは下がると思ってくださいね。

また、事例12のような不良不動産屋だと別の論点での懸念も出てきます。

それは「自ら貸主の場合は仲介手数料をとれない」というルールです。

もし、大家が不動産屋の場合に仲介手数料を請求された場合は、断固抗議をしましょう！！

事例13：管理会社変更の物件

今まさに引越しを完了し、数日後に立会いをするんですが…。

このアパートは管理会社が二回変わっています。

大家さんが何かトラブルがあったのか？わからないんですが、振込先も変わるし正直面倒でした。

一回目変わった時は振込先が変わりました。と封筒が届き契約書など何もありませんでした。

二回目は某有名不動産会社でした。

契約書が送られてきて、鉛筆で囲ってある所にご記入し返送して下さいとの事で名前やら住所やら書いて送りました。

そして、今回引越しをする事になって不動産会社から電話で立会いの日を決めましょうと言われたので、荷物は出して引越しは終わってるんですが、まだ掃除が終わってないので終わり次第また連絡しますと伝えるとハウスクリーニングを入れるので掃除は簡単で平気ですよと言われたんです。

私は一番最初の入居の時に内覧した時にハウスクリーニングは入っておらず、このまま入居するのであればハウスクリーニング代は請求しないと言われたのでハウスクリーニングを入れずに入居したんです。

なのに請求されるのはおかしくありませんか？と聞いたら、契約書に書いてあると言われ見てみると特約が増えてるんです。

一番最初の契約書には無いものが勝手に追加されてたんです。入居してから勝手に変えるなんてヒドイです。

 事例14：二ヶ月で退去

訳あって、半年間の契約になったアパート。実際に住居したのは、2ヶ月足らずだったこともあり、殆ど汚すことなく引き払うことができた。

しかし、引き払う際に、不動産の方が誰一人として点検に立ち会って下さらなかったため、幾分かの不信感はあった。

その後、電話にて、「敷金を少しだけいただきますが、残りは全て返却します」との連絡を受け、安心していると、敷金8万円のうち返金額は、たったの数千円だった。

何かの間違いかと思い、問い合わせたところ、ホームクリーニング代がかかったやら、フローリングを交換したやらで、全く話にならなかったため、見積もりを送って頂いたところ、ホームクリーニング代6万円と有り、内容は一切触れられていなかった。

また、ホームクリーニング業者に問い合わせを試みるも、ケータイ番号しか記載されておらず、加えて、ネットにも全く載っていない会社であったため、問い合わせることが出来ずに終わってしまった。

この件は、短期間の住居だったことが幸いし、理不尽であると考え、消費者センターに問い合わせるまでに至ったが、何年も住んでいたとしたら、トラブルに気が付かなかったのではないかと思う。

管理会社変更での特約追加は理不尽ですね。

あまりにも強引な内容であれば法的な根拠が薄いかもしれません。

消費者センターや法務関連に明るい方にご相談をお勧めします！！

事例14の方は二ヶ月で出られたとの事ですので、特約がない限りは敷金の大半は戻してもらうべきですね、、、

消費者センター介入により事なきを得たことは僥倖です(^^)/

事例15：友人同士でも。。。

分譲マンションの一部屋を以前購入された方から、今は使用していないので、不動産屋を介して私に賃貸マンションとして貸してくれるというお話しをいただきました。

2LDKで7階建ての最上階、家賃は6万円未満だったので、初めて1人暮らしをする私には何と好条件と思い食いつくように即決で借りることに決めました。

最上階から外の景色をベランダから眺めてみたり、お風呂に入りながらお酒を飲んでみたりと、セレブな気分を私なりに楽しんでいました。

半年くらい経った頃、突然不動産から電話があり、やはり賃貸ではなく他のどなたかにこの部屋を売りたいとの話しでした。

ちょっと勝手過ぎないかな・・と思いましたが、まだ若く上手な言葉を返せないまま今月末で立ち退く約束をしてしまいました。

後日、このマンションの持ち主から謝罪らしい電話があり、そして、部屋の壁をすべて張り替えたいと言うのです。

部屋はなるべく汚さないように使っていたつもりだし、煙草もベランダで極力吸う様にしていました。

金額は敷金の中から1万8千円差し引くと言われ、これには思わず「元々汚れている部分もありましたよね？」と言ってしまった私です。

でも、無知ってほんとに損だなとのちのち思いました。テレビの後ろの変色してしまった壁なんかは、張替えを負担する必要はないって言うじゃないですか？

今は、別の不動産の賃貸アパートに住んでいますが、引っ越すときは、色々調べてから損をしないような住み替えをしようと思います。

 事例16：10年住んだ

結婚しすぐに横浜線沿線の駅徒歩１０分の賃貸マンションを借りました。

４階建てで４階は大家さんの住宅になっています。３階より下は賃貸物件でしたので３階の角部屋を借りました。

大家さんはとても感じが良く、共有部の修繕や破損、物件に何か故障などのトラブルがあった場合はすぐに対応してもらえました。

大家さんとは親しくしていたのですが、仲介の不動産屋さんがとても感じが悪く、退去時にはトラブルになる事が予想されました。

私達はそこに１０年余り住んで、二人の子供も大きくなったので近くに注文住宅を購入しました。

早めに不動産会社にも連絡したのは、なるべく大家さんに迷惑を掛けたくないからでした。

無事新居への引っ越しも住み、不動産会社と退去時の瑕疵や汚れの確認をした時の事です。

まず私達の部屋に入った不動産会社の担当者の女性の第一声が、「まあ、汚い！」でした。

それでむかっときました。

私達は通常の使用をしていただけです。掃除も普通にしていましたし、１０年住めばこの位汚れて当たり前、と思っていました。

家具をどかした後のクロスが剥がれていましたが、それは経年劣化です。

クロスの剥がれた剥き出しになったコンクリートに黒カビが発生していましたが、これも私達のせいではありません。

なぜかと言うと下の階の住人はもっとひどいカビの発生に悩んでいたからです。

構造上の問題です。その女性は散々「汚い。ひどい。どうすればこうなるのか。」などとぶつぶつ言いながら査定していました。

結果は後で連絡するとの事でしたが、結論を言うと敷金は全部戻ってきました。

大家さんが「１０年も長い間きちんと家賃を払って住んでいただいたから、敷金は全て返してあげて。」と言ってくれたのです。

友人間での不動産トラブルは意外と多いです。

事例15の方は、即時退去する必要もないのではないでしょうか？

仲介に入った不動産会社の力量が問われる案件ですね。

最後の事例16の方は仲介会社が悪徳ではあるものの、大家さんがコンプアイアンス重視のモラルある方でよかったですね！

再三になりますが、6年以上の居住は壁紙などの価値がほどんどなくなっていますので過失や故意の汚損破損がない限りは原則返金と考えてよいでしょうね。

ツイッターでも見てみる


ツイッターは現在起きている事をリアルタイムで把握したり、ＷＥＢ住民に質問したりする使い方もできて便利です。

不動産トラブル時にはご自身の抱えている問題を検索してみても良いかもしれませんよ！

最後に

部屋探しの際の注意点vol4はいかがでしたでしょう？

わくわくふどうさんではその他にもお役立ち記事を用意していますので、下記の人気記事も是非ご覧くださいね(^^)/

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