【アパート経営者の方へ】サブリース契約での賃貸マンション&アパート新設はちょっと待って!!


物件オーナー様&大家さんにどうしても伝えたいこと

◎アパートが増えている。人口減なのにどうして?

◎その理由はサブリースが増えているから!!

◎でも、サブリース契約には注意が必要。実は・・・。

 

 

『賃貸マンションを保有しているけど、空室ばかりで困っている!』

『ある不動産会社からサブリース契約の提案を受けたんだけど、アパート経営をスタートしても大丈夫なのかな?』

 

今回の記事は、そんな悩みを持つ土地オーナーやアパート経営者、マンションの大家さんの方々に向けて書いています。

 

実は!!!!!

 

あなたの所有するアパートやマンションはこれからの時代、収益を生む“資産”ではなく、あなたのお金や時間、労力を奪う“負債” となる可能性があるのです。

 

 

マンションのオーナー様、大家さんの皆様へ向けて現状の不動産マーケットの歪みや危険性を解説していきましょう。

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表である倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアに店舗を持ち、数多くの世田谷の不動産オーナー様とお取り引きをしています。

 

地元密着型経営の私たちの会社にとって、世田谷の不動産オーナー様の不利益になるような事態を見過ごすことはできません!!

 

『物件オーナー様を救うこと!』が今回の記事の目的です。

 

では、不動産のプロである私がなぜ不動産オーナー様へ注意喚起するのか。その理由をご説明しましょう。

 

アパートやマンションが今でも増えている原因とは?

人口が減っています。

高齢化が進んでいます。

若者が都市へ流出しています。

郊外のゴーストタウン化が懸念されています。

 

人が減れば空き家は増えます。

現状の空き家は800万戸以上、空き家率でいうと13.5%にもなります。

関東圏での賃貸空室率は30%との試算もあります。

日本全国で住宅は供給過剰なのです。

 

 

それなのに、貸家となるアパートやマンションの建設は今でも増えているのです。

どうしてでしょうか?

 

こうした賃貸用のアパート建設ラッシュの原因は、2015年の相続税の課税強化のためです。

この場合、節税対策が建築の動機であり、実際の需要(=住みたい人の増加)を軽視して着工すると思われるケースも散見されます。

 

供給過多の原因は『サブリース』の存在が!?

住民の実際の需要の存在しないエリアに「土地の有効活用」という名目でアパートが立てられ続けています。

アパート経営の節税効果により、アパート投資が過熱したのです。

賃貸住宅メーカーは『サブリース(家賃保証)』という、物件オーナーにとって魅力的な提案をました。

これにより、新たなアパート経営者が激増したのです。

 

サブリースとは、借上げとも呼ばれ、不動産会社や借上を専門に行う管理会社が長期間にわたって、物件を一括で借り上げてくれることを意味します。

 

 

保有する不動産に空室が発生しても、借上げ費用(賃料)は不動産会社(借上げ管理会社)から定額が入金されてくる家賃の保証を「サブリース契約」といいます。

 

賃貸オーナー様や大家さんにとっては、アパート経営の空室リスクを解消できる仕組みに見えます。

節税が可能で、かつアパート経営のリスクが無いという夢のような「サブリース契約」という仕組み。

しかし、こんな都合の良い話が、少子化&人口減が進む日本でありえるのでしょうか。

私からのメッセージ。

 

サブリース契約に・・・・

過度の期待をするのは危険だと思います!!!!

 

覚えておきたい不動産豆知識

ちなみに、、サブリースという言葉は様々な言い回しがありますので後述のキーワードは同じ意味だと思ってもらって間違いはないでしょう。

 

◎転貸による保証契約

◎借上げ契約

◎借上げ保証契約

◎家賃保証契約

◎サブリース契約

◎賃貸保証契約

◎入居者保証契約

 

 

サブリースの危険性とは?

この夢のようなサブリース契約。

本当にリスクは無いのでしょうか。

 

サブリース契約でアパート経営をスタートする人の多くは、「長期間の一括借り上げ」という保証により、「リスクが全くない!」と勘違いをしてしまいます。

 

実は、契約賃料は一定期間ごとに見直されます

 

この時に賃料の値下げ、減額を不動産会社から通告されるトラブルが増えているのです。

 

所有者とサブリース会社は貸主と借主の関係になりますので、仮に20年保証、30年保証のサブリース契約。

 

しかしその、サブリース(家賃保証)と言えどもその期中に「2年更新」「5年更新」など賃料の改定をサブリース会社から所有者側に要求される事は珍しくありません。

 

家賃収入が値下げされることをしっかり認識していないアパート経営者は、契約を巡って不動産会社と対立し、訴訟に発展するケースも少なくないのです。

 

 

私からのメッセージ。

 

サブリース契約に・・・・

過度の期待をするのは危険だと思います!!!!

 

また、サブリースは一般媒介契約とは違い、1社の不動産会社と長く付き合う事となります。

不動産運営での比較対象がないのはもう一つのリスクともいえます

売買物件の情報囲い込みなどもオーナーさんは賃貸オーナーになる前に業界の実態を知っておく必要があると思います。

 

物件囲い込みの実情

 

 

負債となりそうな物件をどうすれば良いの?

サブリース問題は大きな社会問題に発展するかもしれません。

ある大手の不動産会社に対して、サブリース契約を結んだ100人規模のオーナーが家賃減額分の支払いを求めて提訴をしています。

 

こういった事案は今後も増えていくでしょう。

 

それでは、サブリース(借上げ)を行った場合の、注意点(デメリット)を解説していきます。

もう一度、図を見て頂きながらだとわかりやすいと思います。

また、サブリース(借上げ保証)の場合、一般媒介でオーナーさんが自己管理した場合よりも当然ながら手取りは管理料を徴収された分だけ減ります。

一般的な賃貸借で貸した場合の90%程度の家賃を想定して借上げ業者から所有者に借上げ賃料がはいります。

つまり10%程度、所有者の家賃収入が減ります。

 

サブリースの場合でも、所有者と借上げ業者の間では賃料の改定は数年ごとに存在します。

つまり新築時に査定し、算出されたサブリース会社から、オーナーへ入金される賃料は不変ではなく、減額される場合も全く珍しくありません。

※だからこそ前述のように集団訴訟になる訳です

 

所有者と借上げ業者の間の支払いを、入居者が退去した場合に「免責期間」と称して一定期間だけ止めるサブリース契約もあります。

この免責期間の有無は本当に注意確認が必要です。

空室の募集期間として保証家賃の支払いを1か月免責するなどの趣旨ですが、、、何の為の家賃保証なのか本末転倒なお話しです。。。

 

サブリースの場案、借上げ業者は転貸により入居者を募集します。

そして借上げ業者と入居者は貸主と借主の関係になるため、入居者が払う「礼金、更新料、家賃」は借上げ業者に入るのが一般的。

ただし、借上げ業者と入居者は貸主と借主の関係になりますので入居者には仲介手数料は発生しないというメリットはあります。

また、入居者からの敷金は借上げ業者が預かるケースが多いです。

 

経年劣化による内装工事は所有者負担となるのがルールであり、これは一般的な賃貸借と変わりません。

また、東京では「東京ルール」と呼ばれる敷金負担の明確化により、アパート経営によるオーナーさんへの負担は増加傾向にあります。

そして、その際の工事は借上げ業者指定の工事業者であるケースが多く、この工事費用内にも「工事業者から借上げ業者」へのキックバックが含まれる場合もあり、工事費用は高額化する傾向にあります

 

結局のところ!!

現在は物件の建築を行う施工会社が大手であればあるほど、自前の不動産部門(管理会社)を持っている為、その会社側からすると、、、

◎施工時に建物売買代金で儲ける

◎サブリースなどの不動産管理部門で継続的に儲ける

施工会社と不動産管理を行う会社が同じ系列の会社ですと、「家賃保証しますから施工してください」という提案ができるわけです。

そして、家賃設定を新築時だけ高く見積もるなどして、フェアでない提案をするケースだって考えられる訳です。

施工会社系列の管理会社と、管理や家賃保証だけを専門とする独立系の管理会社の家賃査定をさせると前者である、施工会社系列の管理会社の方が高い家賃の見積もりを出してくるのは、皆様も想像に容易だと思います。

施工の工事が欲しいから高めの家賃設定をしてサブリースで管理を受任し、次回の更新の際には家賃を下げてくる。

そんな事が日常茶飯事なのが不動産業界です。

 

仮にサブリースを止めても、、、

ここまで読んでいただいて、サブリース(家賃保証)を止めよう!!と思った方も多いと思います。

しかし仮にサブリース(家賃保証)を止め、自主管理で賃貸物件を運営したとしても、、、様々なコストもかかるのがアパート&マンション経営。

そしてなによりも、空き家にするわけにもいきません、家賃収入が入らなくなるのは当然ながら致命傷です。

しかも、空き家にも定期的なメンテナンスの管理コストが発生します。

防犯対策もしなくてはなりません。

まさに泣きっ面に蜂、、、

空き家のまま放置するリスクも!

2015年に施行させた「空き家対策特別措置法」により、倒壊の恐れがある空き家の放置には厳しい措置が科せられることとなりました。

現実的には郊外の古民家、古家など長い間、空き家になっていた場合に「倒壊などの影響で住民に被害が出る」事を避ける為、行政から「修繕などの助言や指導」が出ます。

要するに、、、

◎家が倒壊して人がけがした

◎荒廃した家に誰か住みつく

◎景観上も街に不利益

◎不法投棄の温床になりえる

などを防止するために、行政が目論むことは納得できる部分です。

そして、最終的にそれに従わないと勧告という事で「固定資産税の特例対象」から外される可能性があるようです。

※建物が建っている土地は固定資産税が軽減されています

 

上記の例は倒壊による事故の防止、治安の向上を名目とするため、古家(一戸建て)が対象になりやすいと思いますが、、、

賃貸専用の集合住宅で住人が居らずに既に廃墟化していたり、メンテナンスが行き届いていない場合などは注意が必要ですね。

サブリース契約に対する注意と共に、物件を所有するという動機そのものから考える必要性があるのではないでしょうか。

 

オーナー様にわくわく不動産からのご提案です!

サブリース契約を組んでしまってお困りの物件オーナー様がいましたら、是非とも我々わくわく世田谷不動産にご連絡ください。

様々なソリューションをご提供させていただきます。

一例でいれば「売却」です。

不動産物件を意味もなく保有していると、『将来的にタダ(無料)でも売れない時代』がやってくるかもしれません。

特に区分所有物件(マンション)を複数戸数お持ちの方は特に注意が必要です。

下記バナーは区分所有マンションを例にした警鐘記事ですが是非、ご参考に!

 

それ以外にも空室対策の様々なノウハウを弊社は持っています。

サブリース契約を解除するところからコンサルティングさせていただきます。

最近では、、、

◎食堂付きの賃貸マンション

◎デザイン性の高いリフォーム物件

◎ペット共生型賃貸

などなど、市場での新しい価値創造によりサブリースに頼らずとも、自ら稼働率を上げているケースも散見されております。

「賃貸経営をそのまま続ける?」

「任せる業者を変える?」

「借上げから、一般の賃貸に変更する?」

「売ってしまう」

などの選択に迷ったら是非、お声かけくださいませ。

 

ここまで読んでいただいてわかるように、管理会社を付けるのか(家賃保証や管理委託)、募集だけ不動産屋に任せる(媒介契約)のかはオーナーさんの力量となってきます。

不動産会社(不動産管理会社)の選び方については是非、下記の記事をお読みください。

不動産管理会社の選び方の記事!人気です。

 

 

それではここから弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

わくわく不動産の『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』

 

わくわく不動産の『買い取り対応/強引な営業は皆無』

 

売却相談のご連絡先

サブリース物件を所有しているが赤字が続くので売りたい!などマンションやアパートなど物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

 

 

 

 

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