【大家さん&オーナー様向け】正しい不動産管理会社を選ぶための8個のポイント


物件オーナー様&大家さんは必読です!

 

◎マンション経営は「物件選ぶ」と同じくらい「管理会社選び」が重要!

◎不動産管理会社の正しい選び方を教えちゃいます!

◎質の高い管理こそが、空室率を下げるポイントです!

 

『空室がずっと続いて困っている!』

『家賃の滞納にはどう対処すればいいの?』

『どこの不動産会社に管理を任せればいいのか、分からない!』

 

本日の記事は、そんな事でお困りの土地オーナー様やアパート経営者、マンションの大家さんの方を対象に書いています。

 

今回はマンションのオーナー様、大家さんの皆様へ向けて、管理会社を選ぶうえでの選定ポイントや基準について説明していきましょう。

 

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表をしている倉沢涼子です。

私たちの会社は世田谷エリアにリアルな店舗を構え、世田谷の数多くの大家さんやオーナー様の物件管理を手がけています。

 

 

地元に密着したビジネスを手掛ける弊社にとって、世田谷の不動産オーナー様へマンション&アパート管理に関する正しい情報を提供することは、我々の責務だと考えています。

 

ポイント1:管理会社は本当に必要なの?

マンションの管理はオーナー様が自らすべきでしょうか。れとも、不動産管理会社に委託すべきでしょうか。

 

その解答はケース・バイ・ケースですが一つだけ確実に言えること、それはマンション経営にとって「管理」はとても大切であるということです。

 

居住者にストレスなく長く入居してもらうためには、「高クオリティな管理」が必須事項です。

そして「高品質な管理サービス」を、オーナー様が自分自身で行うことは現実的ではないでしょう。

 

 

兼業でのアパート&マンション経営なら尚更(なおさら)です。

大いなる手間と労力をアウトソーシングすることを私はオススメします。

 

管理会社が面倒なトラブル対応やメンテナンス処理をしてくれるならば、マンション経営を『夢の不労所得』にすることも可能になる可能性が高くなります。

 

ポイント2:管理会社はどういう基準で選ぶべきなの?

マンション経営をスタートするオーナー様の場合、物件選定にはかなりの時間と情熱を注ぎますが、管理会社のチョイスには淡泊だったり、こだわりを持たないオーナー様が沢山いらっしゃいます。

 

 

しかし、物件選定と同じくらい管理会社を選ぶことは注力すべきですし、とても大切なことなのです。

 

既存の居住者の引越し原因の一つに、管理会社の接客対応の悪さがあるのをご存じでしょうか。

入居者からのクレームや要望への管理会社の対応の悪さ、対応のスピード感の遅さは入居書の満足度の低下につながります。

 

こうした入居者の不満の蓄積が空室率の向上につながっていくのです。

 

ポイント3:管理会社は何をしてくれるの?

管理会社はオーナー様や大家さんの代行という立場で、多くの煩雑な業務(物件のメンテナンス/居住者の対応)を行います。

主な管理業務は下記のような内容となっています。

 

①空室を募集し入居者を決める

※入居者契約業務と損害保険、火災保険の取り扱い

②居住者からのクレームや相談の窓口

③建物メンテナンスと設備不良時の対応

④家賃の集計

⑤家賃滞納時の督促や法的措置

⑥退去立ち合いと原状回復工事

⑦税務相談

⑧共有部の清掃

 

 

ポイント4:管理会社の選び方「媒介or管理or保証」

入居者の募集や集客だけを不動産会社にお願いし、管理業務はオーナー様が担当する契約形態です。

 

 

しかしながら、居住トラブルには様々なものがあり法的な知識も必要です。私はあまり強く推奨はできませんね。

またこの媒介には大きく「専任媒介」と「一般媒介」とで分かれており前者は1つの不動産会社にだけ募集してもらう契約で、後者は複数の不動産会社に募集してもらう形式となります。

オーナーから不動産会社への報酬は、物件が成約した際の仲介料や業務委託料など「成功報酬」が基本です。

 

こちらは前述した「代表的な管理業務の一覧」のサービスを、契約した1社の不動産会社が担当します。

オーナー様の手間がかからないので、資産運用としてのマンション経営、副業やサイドビジネスとしてのアパート経営に最適な契約形態といえるでしょう。

オーナーさんは毎月3%~10%の管理料(料率は概算相場)を管理受託先の不動産会社に支払う事となります。

媒介契約(一般媒介契約、専任媒介契約)に比べてクレームや退去連絡などの窓口が不動産管理会社に一本化されるので精神的には楽になる傾向があります。

通常、1棟の賃貸物件で管理会社を複数入れることはありません。

ですので、管理契約を結んだという事は一社の不動産会社(もしくは不動産管理会社)に募集や運営を任せたことになります。

つまり、オーナー側から見ると専任媒介契約よりも一段上のコンサルティングを任せたという捉え方と言って間違いはないと思います。

◎「一括借り上げ保証(サブリース)」には注意が必要です

これ以外にも「家賃保証型」のサブリースの契約形態がありますが、これには注意が必要です。

 

 

これらは、長期間の家賃保証という言葉から大変魅力的に感じますが、、、大きすぎるリスクも存在することをしっかり把握しましょう。

サブリース(借上げ保証)に関する下記の記事を是非、ご参考になさってください。

 

【必ず読んでほしい過去記事】

(「サブリース契約での賃貸マンション&アパート新設はちょっと待って!!」の記事はこちらから)

 

 

なお、サブリースという不動産用語は様々な表記方法があります。下記に列挙したキーワードは全て同じ内容を指します。

・サブリース

・家賃保証

・賃貸保証

・借り上げ契約

・借り上げ保証

 

ポイント5:管理会社の選び方「空室対策編」

オーナー様にとって最大の関心は「空き室対策」だと思います。

空室率を低い状態で維持することこそが、マンション経営の安定へとつながります。

管理会社は、空室率の低下のために適切な提案をしてくれる会社を選びましょう。

 

周辺エリアの賃貸マーケットの市況を分析しつつ、家賃の定期的な見直しは必須です。

相場で決まる「家賃」ですのでWEBなどのデータ判断と、リアル店舗での肌感との両輪での提案をしてくれる会社がよいでしょう。

 


また他の不動産会社と連携し、多くの不動産会社を介して物件募集の告知活動をしてくれる管理会社を選びましょう。

 

 

そのためには「両手取引」「物件の囲い込み」を狙う不動産会社に注意しましょう。

下記は大手不動産会社の売買仲介における物件の囲い込み記事ですが、情報開示の制限という意味では賃貸市場でもありある話であり、下記の記事は必読です。

 

【必ず読んでほしい過去記事】

(「囲い込み」に関する記事はこちらから)

 

 

ポイント6:管理会社の選び方「家賃滞納編」

「空室対策」の次に重要なのが、“家賃の滞納”問題です。

いくら家賃を滞納していても、現状の日本の法律では消費者保護の観点から、入居者を簡単に追い出すことはできないのです。

 

入居前の審査時のしっかりした人物チェック、滞納が続く場合の法的措置のノウハウと経験を持った不動産会社を選びましょう。

 

ポイント7:管理会社の選び方「トラブル解決編」

入居者トラブルは前述の「家賃滞納」だけではありません。

居住者のマナー違反(騒音問題/ゴミ問題等)をきっかけに入居者同志の諍い(いさかい)が発生することも日常茶飯事です。

 

入居者トラブルに迅速(じんそく)に対応する管理会社でないと、入居者のストレスがたまり引越し(空室)の原因にもなるのです。

 

ポイント8:管理会社の選び方「会社選択編」

管理会社は大手不動産会社が良いのか。それとも、地域密着型の不動産会社が良いのか。

もちろん、それぞれの会社にメリットとデメリットがあります。

 

しかし、これまでご説明してきたように管理会社に求められることは“スピーディーで誠意ある対応”“定期的なしっかりした各種メンテナンス”です。

 

地域密着の管理会社なら、地域の情報をしっかり把握していることから、オーナー様に適切なアドバイスとコンサルティングが可能です。

 

 

私からのご提案。

『不動産管理会社は地元密着の会社を選べ!』と強く推奨したいですね。

 

わくわく世田谷不動産におまかせください!

入居者であるお客様とオーナー様の幸福を求めると共に、世田谷エリアの地域発展に寄与することが我が社の企業理念です。

 

 

弊社は小田急線経堂駅の小さな事務所から生まれた世田谷エリアに特化した不動産会社です。

幸いにして、地域の皆様との出会いに恵まれてきました。

世田谷の地域貢献活動として、私は千歳船橋参商会理事の拝命、世田谷倫理法人会参画などで微力ながら地域の皆様の役に立つため頑張っています。

 

宅建保有者、ファイナンシャルプランナー、証券外務員の他にも、さらに不動産取引に安心感を提供するために司法書士も経営陣に登用しています。

 

 

Eメールに変わる通信手段として生活の中心になりつつある“ソーシャルメディア”。

弊社は不動産広告や不動産ポータルサイトでの告知だけでなく、フェイスブックやブログ、アプリ等も使い、オーナー様&大家さんの建物や物件情報を積極的に告知していきます。

 

 

それではここから、上記でご説明した以外の弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

 

 

 

 

ご連絡はこちらまで

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

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【おわり】

 

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