【アパート経営者の方へ】サブリース契約での賃貸マンション&アパート新設はちょっと待って!!

物件オーナー様&大家さんにどうしても伝えたいこと

<記事をザックリいうと>

◎アパートが増えている。人口減なのにどうして?

◎その理由はサブリースが増えているから!!

◎でも、サブリース契約には注意が必要。実は・・・。

 

<この記事の対象者>

『賃貸マンションを保有しているけど、空室ばかりで困っている!』

『ある不動産会社からサブリース契約の提案を受けたんだけど、アパート経営をスタートしても大丈夫なのかな?』

 

今回の記事は、そんな悩みを持つ土地オーナーやアパート経営者、マンションの大家さんの方々に向けて書いています。

 

 

実は!!!!!

 

あなたの所有するアパートやマンションはこれからの時代、収益を生む“資産”ではなく、あなたのお金や時間、労力を奪う“負債” となる可能性があるのです。

 

 

マンションのオーナー様、大家さんの皆様へ向けて現状の不動産マーケットの歪みや危険性を解説していきましょう。

 

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表である倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアに店舗を持ち、数多くの世田谷の不動産オーナー様とお取り引きをしています。

 

 

地元密着型経営の私たちの会社にとって、世田谷の不動産オーナー様の不利益になるような事態を見過ごすことはできません!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

 

 

『物件オーナー様を救うこと!』が今回の記事の目的です。

では、不動産のプロである私がなぜ不動産オーナー様へ注意喚起するのか。その理由をご説明しましょう。

 

アパートやマンションが今でも増えている原因とは?

人口が減っています。

高齢化が進んでいます。

若者が都市へ流出しています。

郊外のゴーストタウン化が懸念されています。

 

人が減れば空き家は増えます。

現状の空き家は800万戸以上、空き家率でいうと13.5%にもなります。

関東圏での賃貸空室率は30%との試算もあります。

日本全国で住宅は供給過剰なのです。

 

 

それなのに、貸家となるアパートやマンションの建設は今でも増えているのです。

どうしてでしょうか?

 

 

節税対策としてのアパート増加!

こうした賃貸用のアパート建設ラッシュの原因は、2015年の相続税の課税強化のためです。

この場合、節税対策が建築の動機であり、実際の需要(=住みたい人の増加)を軽視して着工すると思われるケースも散見されます。

 

供給過多の原因は『サブリース』の存在が!?

 

住民の実際の需要の存在しないエリアに「土地の有効活用」という名目でアパートが立てられ続けています。

アパート経営の節税効果に

より、アパート投資が過熱したのです。賃貸住宅メーカーは『サブリース』という、物件オーナーにとって魅力的な提案をました。

これにより、新たなアパート経営者が激増したのです。

 

サブリースとは?

サブリースとは、借上げとも呼ばれ、不動産会社や借上を専門に行う管理会社が長期間にわたって、物件を一括で借り上げてくれることを意味します。

保有する不動産に空室が発生しても、借上げ費用(賃料)は不動産会社(借上げ管理会社)から定額が入金されてくる家賃の保証を「サブリース契約」といいます。

 

賃貸オーナー様や大家さんにとっては、アパート経営の空室リスクを解消できる仕組みに見えます。

 

節税が可能で、かつアパート経営のリスクが無いという夢のような「サブリース契約」という仕組み。

しかし、こんな都合の良い話が、少子化&人口減が進む日本でありえるのでしょうか。

私からのメッセージ。

 

サブリース契約に・・・・

過度の期待をするのは危険だと思います!!!!

 

サブリースの危険性とは?

この夢のようなサブリース契約。

本当にリスクは無いのでしょうか。

 

サブリース契約でアパート経営をスタートする人の多くは、「長期間の一括借り上げ」という保証により、「リスクが全くない!」と勘違いをしてしまいます。

実は、契約賃料は一定期間ごとに見直されます

この時に賃料の値下げ、減額を不動産会社から通告されるトラブルが増えているのです。

所有者とサブリース会社は貸主と借主の関係になりますので、仮に20年保証、30年保証のサブリース契約と言えどもその期中に「2年更新」「5年更新」など賃料の改定をサブリース会社から所有者側に要求される事は珍しくありません。

 

家賃収入が値下げされることをしっかり認識していないアパート経営者は、契約を巡って不動産会社と対立し、訴訟に発展するケースも少なくないのです。

 

 

私からのメッセージ。

 

サブリース契約に・・・・

過度の期待をするのは危険だと思います!!!!

 

負債となりそうな物件をどうすれば良いの?

100人のオーナーが提訴

サブリース問題は大きな社会問題に発展するかもしれません。

ある大手の不動産会社に対して、サブリース契約を結んだ100人規模のオーナーが家賃減額分の支払いを求めて提訴をしています。

 

こういった事案は今後も増えていくでしょう。

「サブリースのデメリット」

それでは、サブリース(借上げ)を行った場合の、注意点(デメリット)を解説していきます。

もう一度、図を見て頂きながらだとわかりやすいと思います。

手取りが減る

一般的な賃貸借で貸した場合の90%程度の家賃を想定して借上げ業者から所有者に借上げ賃料がはいります。つまり10%程度、所有者の家賃収入が減ります。

借上げ賃料は不変ではない

サブリースの場合でも、所有者と借上げ業者の間では賃料の改定は数年ごとに存在します。

免責期間(特に注意)

所有者と借上げ業者の間の支払いを、入居者が退去した場合に「免責期間」と称して一定期間だけ止めるサブリース契約もあります。

空室の募集期間として保証家賃の支払いを1か月免責するなどの趣旨ですが、、、何の為の家賃保証なのか本末転倒なお話しです。。。

その他の収入が見込めない

サブリースの場案、借上げ業者は転貸により入居者を募集します。

そして借上げ業者と入居者は貸主と借主の関係になるため、入居者が払う「礼金、更新料、家賃」は借上げ業者に入るのが一般的。

ただし、借上げ業者と入居者は貸主と借主の関係になりますので入居者には仲介手数料は発生しないというメリットはあります。

また、入居者からの敷金は借上げ業者が預かるケースが多いです。

工事、修繕の高額化

経年劣化による内装工事は所有者負担となるのがルールであり、これは一般的な賃貸借と変わりません。

しかし、その際の工事は借上げ業者指定の工事業者であるケースが多く、この工事費用内にも「工事業者から借上げ業者」へのキックバックが含まれる場合もあり、工事費用は高額化する傾向にあります

 

空き家にするのも厳しい!

管理コストもかかるアパート&マンション経営。でも、空き家にするわけにもいきません。

なぜなら空き家にも定期的なメンテナンスの管理コストが発生します。防犯対策もしなくてはなりません。

 

空き家のまま放置するリスクも!

2015年に施行させた「空き家対策特別措置法」により、倒壊の恐れがある空き家の放置には厳しい措置が科せられることとなりました。

現実的には郊外の古民家、古家など長い間、空き家になっていた場合に「倒壊などの影響で住民に被害が出る」事を避ける為、行政から「修繕などの助言や指導」が出ます。

要するに、、、

◎家が倒壊して人がけがした

◎荒廃した家に誰か住みつく

◎景観上も街に不利益

◎不法投棄の温床になりえる

などを防止するために、行政が目論むことは納得できる部分です。

そして、最終的にそれに従わないと勧告という事で「固定資産税の特例対象」から外される可能性があるようです。

※建物が建っている土地は固定資産税が軽減されています

 

上記の例は倒壊による事故の防止、治安の向上を名目とするため、古家(一戸建て)が対象になりやすいと思いますが、、、

賃貸専用の集合住宅で住人が居らずに既に廃墟化していたり、メンテナンスが行き届いていない場合などは注意が必要ですね。

サブリース契約に対する注意と共に、物件を所有するという動機そのものから考える必要性があるのではないでしょうか。

 

オーナー様にわくわく不動産からのご提案です!

サブリース契約を組んでしまってお困りの物件オーナー様がいましたら、

是非とも我々わくわく世田谷不動産にご連絡ください。

 

様々なソリューションをご提供させていただきます。

一例でいれば「売却」です。

不動産物件を意味もなく保有していると、『将来的にタダ(無料)でも売れない時代』がやってくるかもしれません。

特に区分所有物件(マンション)を複数戸数お持ちの方は特に注意が必要です。

下記バナーは区分所有マンションを例にした警鐘記事ですが是非、ご参考に!

 

それ以外にも空室対策の様々なノウハウを弊社は持っています。

サブリース契約を解除するところからコンサルティングさせていただきます。

最近では、、、

◎食堂付きの賃貸マンション

◎デザイン性の高いリフォーム物件

◎ペット共生型賃貸

などなど、市場での新しい価値創造によりサブリースに頼らずとも、自ら稼働率を上げているケースも散見されております。

「賃貸経営をそのまま続ける?」

「任せる業者を変える?」

「借上げから、一般の賃貸に変更する?」

「売ってしまう」

などの選択に迷ったら是非、お声かけくださいませ。

それではここから弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

わくわく不動産の『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』

 

わくわく不動産の『買い取り対応/強引な営業は皆無』

 

売却相談のご連絡先

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

補足:TV出演、出版実績

 

補足:ブローカーに注意してください!

 

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【家が余る時代に!】これからは賃貸ライフがオススメの時代に!~家賃が下がるトレンドに~

賃貸派 vs 購入派の最終回答は?

<記事をザックリ言うと>

◎少子高齢化、人口減少で家が余る

◎賃貸物件も空室率上昇中

◎分譲マンションのこれから(賃貸vs売買の結論)

<この記事の対象者>

『結局、賃貸がお得なの?購入した方がお得なの?』

『空き家が問題になってるけど、家は買うべき?借りるべき?』

『賃貸で一生を過ごすのって、もったいない事なの?お得な事なの?』

 

今回の記事は、そんな悩みや疑問を持ってる一般消費者の方を対象に、現状および今後の不動産マーケットの予測と各個人にとってベストな住宅選びについて解説していきましょう。

 

なんと!!!!!

 

近い将来、マンションはタダ(無料)でも売れない時代に突入しそうなのです。

空き家が増えます・・・・。

物件は余ります・・・・。

※タダでも売れないかもしれない記事はコチラ

不動産物件の「供給過多」のなか賃貸の家賃は下がっていくでしょう。

今回はその解説をしていきますね。

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産の社長をしている倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアに店舗を構える、接客力に強みを持つ不動産会社です。

今回は世田谷にお住まいの方、将来的に世田谷への引越しを検討されている方に向けて、

世田谷に住むなら賃貸にすべきか?または物件を購入すべきか?」に対する私なりの回答をしていきたいと思います。

もちろん万人の方に対するベストの回答はありません。

ケース・バイ・ケースとして言えません。

 

しかしながら、近年の不動産マーケットのトレンドをみると、“賃貸派が優勢”だと個人的には感じますね。

 

 

では、不動産のプロである私がなぜ「賃貸派を推奨!」するのか。その理由を説明していきましょう。

 

『マイホーム購入がスタンダード』は昔話?

私たちの親の世代はマイホーム購入が当然の事でした。全体の8割以上の人々が家を買っていたのです。

当時は高度経済成長の時代、不動産は確実に値上がりしていました。

家を購入することこそが、最も確実で堅実な資産形成の道だったのです。

 

 

でも「土地神話」は崩壊しました。

物件購入のリスクこそが顕在化する時代になったのです。

 

賃貸は「物件購入までの仮の住まい」は昔話?

 

時代は確実に変わっています。

賃貸は「持ち家を購入するまでの仮の住まい」という寓話は既に崩壊しています。

賃貸マンションは大きく進化しました。

 

 

お客様のライフスタイルや様々なニーズにマッチした個性豊かな賃貸物件が次々と登場してきたのです。

 

もはや賃貸物件は、単に独身時代に住むだけのものではありません。

“賃貸生活”こそが、これからの時代のベストなソリューションかもしれないのです。

 

 

ではこれから「賃貸ライフが今後はオススメ!」という理由を、様々な観点からご説明していきましょう。

 

賃貸がおススメな理由①:空き家問題/家が余る!

これからの時代、不動産物件は確実に余ります。

空き家は増えます。

マンション等の物件を売りたくても・・・・

タダ(無料)でも売れないという信じられない時代が到来するのです。

 

空き家はどのくらい増えるの?

空き家は社会問題となっていくでしょう。

現在でも、全国の空き家は800万戸以上、住宅全体の約13%以上が空き家という数値となっています。

 

これからは更に触れていきます。

これは地方や郊外だけの問題ではありません。

東京都心でも、空き家は増えていくでしょう。

 

日本はこれから「物件&不動産が大量に余る時代」に突入するのです。

それなのにマンションや戸建ての物件は今後も新たに供給され続けます。

まだ増えるのです。需要と供給のバランスを無視した、明らかに歪んだマーケットといえるでしょう。

私からのメッセージ。

 

賃貸物件の家賃は・・・・

下がる可能性が濃厚です!!!!!!

賃貸がお得な時代がやってくるのです!!!!

 

 

賃貸がおススメな理由②:賃貸マンションの空室率アップ!

空き家が約13%もある事は前述のとおりです。

でも賃貸マンションの空室率は、更にひどい状況なのです。

 

正確な統計情報はありませんが、東京の賃貸アパートやマンションの空室率は30%を超えているといわれています。

これには大きく2つの原因があります。

 

空室率アップの原因①:人口の減少

人口が減れば、必然的に賃貸物件の需要は減少します。

日本の人口は既に減少期に入っており、2030年からは毎年100万人の人口が減り続けると予想されています。

 

空室率アップの原因②:賃貸住宅の供給過剰

人が減ることが確実なのに、賃貸マンションの新設は増えています。

なぜでしょうか?

 

新築のアパートやマンションの建設増は、土地オーナーの相続税対策が要因です。

更地で所有するよりアパートを新設した方が相続で有利なためです。

 

単なる「供給者の都合」なのです!!!!!

 

人口は減りアパートやマンションの需要の減少は確実なのに、部屋の供給量は増えていく。明らかに賃貸物件の空室率は増えていくでしょう。

私からのメッセージ。

 

賃貸物件の家賃は・・・・

下がる可能性が濃厚です!!!!!!

賃貸がお得な時代がやってくるのです!!!!

 

備考:豊島区ではワンルームマンション新設に罰則も!

政府や地方自治体もマンションの供給量は増える問題を危惧しています。豊島区ではワンルームマンション新設への規制もできました。

それは、2004年から始まった「ワンルームマンション課税」です。

その要件とは、、、

■1棟9戸未満

■一部屋が30㎡以下

の上記2つを満たす新築ワンルーム建設については、1戸当たり50万円の課税をするという「実質的なペナルティ」施策です。

これ以上、物件を増やさない事で空き家問題にブレーキをかけようと国、行政も取り組みだしています。

賃貸がおススメな理由③:マンション購入のマイナス面が顕著になる!

永遠の議論であった「賃貸派 vs 購入派」。

もちろん、それぞれにメリットとデメリットが存在しますが、近年はマンションを保有するデメリットが浮き彫りになってきました

 

マンションの保有のデメリットとは・・・

 

マンション保有のデメリット①:管理コストが高すぎる!

マンションは管理費や固定資産税、修繕積立金などのランニングコスト(維持費)が高くなります。

そして、築年数の古いマンションが増える今後は、より管理費や修繕積立金の金額が上昇が予測されます。

 

「家賃」のみしか費用が発生しない賃貸の良さが顕著になっていくでしょう。

 

マンション保有のデメリット②:マンションの遺産相続は負債かも?

マンションを相続したとしましょう。これは「資産」でもあり「負債」でもあるのです。

 

なぜなら、固定資産税に加えて月々の管理費や修繕積立金の支払い義務も相続するからです。

少子高齢化の中で働き手が少なくなり管理費、修繕積立金を滞納しているマンション所有者さんも今後、さらに顕在化していくと思われます。

管理費、修繕積立金を滞納している物件を相続した場合、その滞納額「負債」も当然に引き継ぐこととなります。

 

マンションを所有することで、将来的に我が子や親族に迷惑をかける可能性があるのです。

その点、賃貸はシンプルです。

私からのメッセージ。

 

賃貸物件の家賃は・・・・

下がる可能性が濃厚です!!!!!

賃貸がお得な時代がやってくるのです!!!!

世田谷で賃貸物件をお探しなら・・・

世田谷で賃貸マンション&アパートの仲介を中心に営業してきた我が社、わくわく不動産にお問合せください。

 

それではここから弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

わくわく不動産の『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』

 

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売却相談のご連絡先

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補足:ブローカーに注意してください!

 

備考:マンション売却時の「一括査定サイト」活用には注意を!

とても便利に見える「マンション一括見積りサイト」。でもここには罠があるかもしれません。マンション売却時に一括サイトを利用する事の注意点をまとめてみました。

 

(マンション一括サイトに関するする記事はこちら

 

備考:「両手取引」「物件の囲い込み」をする不動産会社とは付き合うな!

売却を任せる不動産会社の選定には注意が必要です。もし、あなたの物件がなかなか売れないとしたら、不動産会社の「両手取引」「物件の囲い込み」を疑ってみるのも一考の余地があります。

 

(「囲い込み」に関する記事はこちらから)

備考:マンションが売れない時代がやってくる!?

近い将来、タダ(無料)でもマンションが売れない時代が到来するかもしれません。

保有マンションの売却を考えている方。売るなら“今”かもしれません。

 

(マンションが「売れない」時代の記事はこちら)

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【マンション売却】タダでも売れない!?売るなら“今”か!?~人口減社会の不動産マーケット対処法~

「売りたくても売れない!」時代の到来

<記事をザックリいうと>

◎不動産は資産のはずが、、負債になる?

◎人口減少、少子高齢化で市場が変わる?

◎マンション管理費の滞納などが通説を壊す

<記事の対象者>

『マンション物件を売りたいけど、もうちょっと先でも大丈夫かな?』

『空き家が問題になってるけど、東京なら問題ないよね?』

 

今回の記事は、そんな誤解や初歩的な認識不足を持ってる一般消費者やマンション保有者の方に向けて、現状および今後の不動産マーケットの危機的な状況についてご説明します。

 

なんと!!!!!

 

近い将来にマンション等の物件を売却しようとした場合、“タダ(無料)”でも不動産物件が売れない”時代がやってくる可能性が大きいのです。

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表である倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアに店舗を構える、エリア特化型の不動産会社です。

 

今回は世田谷でマンションを保有している方、将来的にその物件の売却を考えている方々に向けて、今後のマンション売却のタイミングに関してのアドバイスをしてみたいと思います。

 

不動産を所有することが“資産”ではなく“負債”になる時代へ

私が不動産業界に入って多くの年月が経ちました。今まで様々な物件を販売してきました。

多くの不動産物件の中には当然ながら、売りづらい物件、なかなか売れない物件も存在しました。

でも、そんな物件でも価格を落とす等の調整をすれば、今までは売れていったんですね。

どんな物件にも需要は少なからず存在していたんです。

 

でも、今後の不動産物件では優良物件でないものに対しての需要は驚くほど減退するでしょう。

 

不動産は今までは“資産”でした。

 

でも、これからは物件を所有することが“負債”の時代がやってきます。

売却もできず、固定資産税や修繕費のコストばかりが発生する。

タダ(無料)でも売りたい。タダもでも売れない。

そんな時代がやってくる。。。

かもしれないのです

 

あなたが所有する物件があなたのお子様へ相続された場合、税金やマンション管理コストの負担ばかり生む“不良債権”となるかもしれません。

 

 

 

負債となる理由①:マクロ的な要因

 

人口減少社会がやってくる

これから本格的な人口減社会になります。これは地方に限ったことではありません。

 

微増を続ける東京都の人口も今後は減っていきます

東京だからといって「不動産の需要はまだある!安心!!!」というのは、大きな間違いなのです。

 

 

東京の人口も減っていく!

東京都の人口もこれから減少していきます。

将来的には東京エリアこそが最も危険なのかもしれないのです!!!!!!!!!!!!!!!

 

 

実は東京都は、地方よりも高齢化のスピードが速いのです。

地方からの高齢者&シニア層の流入で、東京都は75歳以上の老人が急増しているのです。

人は減ります。

部屋は余ります。

マンションの買い手も・・・・

当然に減ることが予想されます。

 

将来的に・・・

マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。

どうせ売るなら“今”かもしれません!!!!

 

負債となる理由②:マンションはランニングコストが高い!

マンションの購入が敬遠される理由は、その月々のコストの高さに人々が気づいてしまったからです。

 

管理費、修繕積立金、その他の諸々の管理費を含めると、大きな出費となります。

固定資産税も増税されるでしょう。

物件の傷んだ箇所をリフォームするコストも必要になってきます。

 

 

マンションの購入費用(イニシャルコスト)とは別に様々な出費がマンション購入には必要です。

そして築年数の古いマンションの供給が増える今後は、この課題は常に中古物件購入者について回るでしょう。

築年数の古いマンションが不動産マーケットで増えるなか、管理費や修繕費はどんどん上昇していくでしょう。

 

◎「買い手」にとって・・・・買いづらい!!!

◎「売り手」にとって・・・売りづらい!!!

 

そんな時代がやってくるのです。

 

 

管理費や修繕費等のコストが高くなるほど、資産としてマンションを購入しようと検討する人が少なくなるのは必然です。

 

将来的に・・・

マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。

そして、修繕積立金や管理費の滞納額は次の購入者が基本的に支払うべきお金ですので、、、

この滞納額が数百万円単位の大きな金額になれば

◎物件価格0円でも売れない

タダでも売れないマンションだって存在する事になります。

スノーリゾートや温泉街などのリゾートマンションではこの修繕積立金、管理費の滞納額が大きくて廉価でも売れないマンションは実際に存在します。

※温泉街だと温泉維持費なども管理費の一部になっていたりしており、1棟のマンション内で複数の管理費の滞納が存在するなど、厳しい現実も想定できます

つまり、、、

どうせ売るなら“今”かもしれません!!!!

 

負債となる理由③:マンション崩壊が始まる!

マンションを購入し、5年から10年以上住んでいる方から聞く悩みに、こういうものがあります。

 

『マンションが老朽化しているけど、「建て替え」か「補強」かで住民の意見がまとまらない!』

『次の大規模修繕のため、積立金の金額を上げないといけない。

でも、住民の承認を得られそうにない!』

 

 

マンションは一定期間が過ぎると修繕が必要になってきます。

定期的なメンテナンスと補修をしなければ、マンションは弱体化し、資産価値は大きく目減りします。

 

 

でも、一戸建てとは異なり、自分ひとりの判断だけで修繕工事を進めることは不可能です。

住民の合意形成が必要なのです。

 

でもマンションに住む住人の思惑や利害は多種多様で、住民のコンセンサスを得るのにも労力を要します。

 

1棟のマンション内で、管理費や修繕積立金の滞納者が増えれば、将来的な修繕も困難になり管理組合は機能不全となり、結果的にマンションの崩壊へとつながります。

こういったトラブルがメディアで報道されるようになり、マンション購入のリスクが顕在化しました。

多くの人々がマンション購入を躊躇する理由の一つにこれがあります。

将来的に・・・

マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。

どうせ売るなら“今”という選択も必然性が出てきます!!!!

 

負債となる理由④:ゴースト化しそうなエリアの物件はさらに売れにくい!?

バブル期に開発されたニュータウンや郊外の新興住宅街エリア。

このエリアは住民の高齢化と若者の都心へ流出が激しくなっています。

 

 

活発な消費をする人が減ったため、商業事業者もそのエリアから撤退していきます。

近所のスーパーが閉店し、交通サービスも手薄になります。

商店街もシャッター通りとなり、街がゴースト化します。

人口動態分析(将来の人口増減予測)で23区と言えども数十年以内に10%単位で人が減ることが予測される区さえあります

※本格的に人口推移を語った記事はコチラ

 

マンション売却は、その街の価値が下がってからでは遅いのです。

 

これからゴースト化し・・・・、

過疎化し・・・・・、

限界集落化する街・・・・。

そんな街は数多く発生します。

 

 

将来的に・・・

マンション売却のハードルは上がる可能性が大きいのです。

どうせ売るなら“今”かもしれません!!!!

 

マンションが売れない理由①:不動産会社の両手取引

マンション物件を売るタイミングは今かもしれません。

しかし、なかなか売れないケースも存在します。なぜでしょう。

 

それは不動産会社が「両手取引」「物件の囲い込み」を狙っているからかもしれません。

 

「両手取引」の問題点に関しては、過去記事にて紹介していますので下記より過去記事をご覧ください。

「両手取引」と「囲い込み」についての過去記事はこちら

 

マンションが売れない理由②:価格が相場より高い

モノには何でも相場や値ごろ感があります。相場より高い物件は売れづらいでしょう。

なぜこのような事が起きるのでしょうか。

 

それは「売却一括見積もりサイト」のカラクリに理由がある場合もあります。

「売却一括見積もりサイト」の問題点に関しては、過去記事にて紹介していますので下記より過去記事をご覧ください。

 

【マンション売却を検討中の方へ】不動産一括査定サイトの罠 ~そのメリットとデメリットとは?~

 

 

 

マンションはタダ(無料)でも売れない時代がこれからやってくるかもしれません。

マンションを売るタイミングは今かもしれません。

少なくても、私自身も不動産会社の経営者として今後の住まいを今まで同様に賃貸で考えています。

また、当然ながら当社や、その関係企業にも「特別な理由」や「よい条件が揃わない限り」物件の購入は全く検討していません。

つまり、、、

「賃貸VS売買」のテーマに一定の結果が出たと私自身は思っています。

しかし、全ての論点が損益での考え方に集約されるわけでもなく、、、

◎購入時に用意できる自己資金の程度

◎物件への思いや考え方

などなどに、よっては今から「購入」や、今後も所有している物件を売却せず持ち続ける選択肢もあると思います。

例えば、お子様が居ないご家庭で、物件所有者が他界した時点まではローンを免除されるリバースモゲージ利用などであれば違う選択肢も生まれるかもしれません。

※リバースモゲージの場合、所有者が他界するとその契約元に物件の所有権が移行します

結論

もし今後マンションの購入や売却をお考えの際は、まずは我が社、わくわく不動産にお問合せください。

それではここから弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

わくわく不動産の『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』

わくわく不動産の『買い取り対応/強引な営業は皆無』

 

売却相談のご連絡先

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

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補足:TV出演、出版実績

 

補足:ブローカーに注意してください!

 関連記事:これは読んでおけ!

売却と買取の違いを学ぶ

これが理由で物件が売れないのでは?

賃貸と売買どちらにするかの結論

マンション一括査定のメリット&デメリット

 

 

 

 

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【マンション売買】すぐに物件を売りたい人に朗報~『マンション買い取り』でスピード売却&即現金化を~

所有マンションを「すぐに売りたい!」時はどうする?

<記事をザックリ言うと>

◎仲介以外の不動産売却方法

◎想定できる事例紹介

◎買取のメリット、デメリット

<この記事の対象者>

『所有マンションを即座に売りたい事情がある!』

『周りの知人に知られることなく、物件を早めに売却したい!』

 

今日の記事は、そんなトラブルや悩みを持つマンション・オーナーの方、戸建てオーナーの方、マンション物件を売却したいが、色々と事情があって困っているという人たちに向けて書いています。

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアの皆様に地域密着し、世田谷を代表する不動産エージェントになることを目指しています。

 

私たちの会社のミッション。使命と理念。それは世田谷の方の暮らしや住まいに関する悩みを解決し、笑顔になってもらうことです。

 

今回は、「様々な事情で所有物件を即座に売って現金化したい場合に、どういう手法があるのか?」について説明していきます。

 

ある日、こんな相談をされて・・・

先日、お客様であるAさんからこんな相談を受けました。

Aさんはマンションを5年前に購入し、ファミリーで住んでいるママさんです。

Aさん:『倉沢さん。私、今すぐに物件を売りたいんだけど・・・』

 

倉沢:『Aさん、急にどうされたのですか?』

Aさん:『2人目の子供ができた頃から、もっと広いマンションに住み替えたいって思っていたの。』

Aさん:『そうしたら、急に希望条件にぴったりの物件を見つけちゃったのよ。

早くしないと、他の人があの物件を買ってしまうし・・・。

今のマンションをすぐに売りたいんだけど、そんなこと可能なのかしら?』

焦りながら、事情を説明してくれたAさん。

 

倉沢:『もちろん、可能ですよ。その手法とは・・・・・・・』

そんなAさんに私はこんな説明をしました。今回はAさんへの説明を記事にしつつ、皆さんにもその手法をご紹介していきましょう。

 

物件の売却には2つの代表的な手法がある

不動産を売るには2つの方法があります。

 

手法①:不動産会社が仲介し、買主を見つける。 → 『仲介』

 

手法②:不動産会社が自ら買い取る。 → 『買い取り』

手法①:『仲介』は、不動産仲介会社に売却の依頼をする。

 

手法②:『買い取り』は不動産買い取り会社に買い取りの依頼をする。

 

仲介」とは?

皆さんが通常イメージする不動産会社のビジネスは「仲介」ではないでしょうか。

物件を売却したい「売り主」のエージェント(代理人)として、物件の告知活動&販売活動をしながら買い主を見つけます。

不動産仲介会社は、「売り主」と「買い主」をマッチングさせる機能を担います。

 

契約が成立すれば、不動産仲介会社は「仲介手数料」を受け取ります。

 

「買い取り」とは?

不動産会社が自ら「買い主」となり、売り主であるお客様から直接、物件を買い取ります。

これらの会社は「不動産買い取り会社」「買い取り業者」と呼ばれます。

 

不動産買い取り会社は、自ら物件を仕入れ、その物件をリフォームしたりリノベーションします。

物件に高い付加価値を付与し、新たな物件として再販売します。

 

それでは「仲介」と「買い取り」のそれぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。

 

「買い取り」のメリット①:現金化が早い/すぐ売れる

「仲介」と比較した「買い取り」の最大のメリット&利点は、短期間で物件の売却が可能なことです。

買い取り業者を使う場合、数日から数週間という短時間での売却と現金化が可能となります。

 

それに対し、仲介の場合はいつ買い主が現れるのか、全く予測ができません。

現金化を急ぐ場合や、売却に長い時間をかけられないケースもあるでしょう。

そういう場合は、不動産買い取り会社の利用がオススメとなるでしょう。

それではここで、買い取り業者を上手に活用して、物件をスピード売却したBさんの実際の体験談をご紹介しましょう。

Bさんは、親からの遺産相続により相続した、都内の分譲マンションの売却を急いでいました。

 

Bさん談:母親のマンションを相続したが・・・

昨年末に高齢により母親が亡くなりまして、母が所有していた都内の分譲マンションを相続しました。

しかし、分譲マンションを相続したものの、私は現在、北海道に仕事と住居を構えており、当分都内に戻ることはありませんでした。

また北海道で自分自身の仕事があることから、大家として賃貸で部屋を貸すことは物理的に難しく、物件は手放すことにしました。

 

Bさん談:分譲マンションの売り方が分からない!

しかし、不動産を売却したことがない私にとって、分譲マンションを売却することは未知の世界でした。

とりあえずインターネットで不動産売却について検索をして調べてみました。

幸いにも都内の中古物件の価格は上昇または横ばいのようでしたので、タイミング的には悪くありませんでした。

さっそくいくつかの不動産会社にあたってみまして、プロの方からアドバイスをいただきました。

 

Bさん談:私たちのマンションのデメリットとは?

担当の不動産会社の営業マンが言うには、下記のようなメリットとデメリットがあるようとのことでした。

 

Bさん談:私の物件のデメリット

①築年数がだいぶ経っている。

②そのため、分譲当時からリフォームをしていないので、売却するにはリフォームが必要。

③リフォームをしないのであれば、時間をかけないと買い手が見つからない。

 

Bさん談:私の物件のメリット

①ターミナル駅から徒歩4分の好立地であり、公園&スーパーが近くにあり、住環境に優れている。

②大手不動産会社の信用とブランド力

 

Bさん談:不動産会社からの魅力的な提案とは?

 

遠方に住んでいるため、物件の維持・管理する気持ちはなかったので、売却をしたい意向が強いと担当者に説明をしました。

すると売却方法の一つとして、「不動産の買取り」があると担当者の方から提案をもらいました。

イメージとしては「家電・家具」の買取りに近いとのことでしたが、イメージが掴めず、詳細を伺うと、「不動産の買取り」のメリット・デメリットも詳細に説明してくれました。

 

Bさん談:「不動産の買い取り」のメリット

①「売主(不動産会社)」が都内にはたくさんあるので、すぐに売却(現金化)できる。

②売主が買主に対して責任を持つ「瑕疵担保責任」を免除できる。

③売価にリフォームのお金を掛けなくても良い。(持ち出しが少ない)

 

Bさん談:「不動産の買い取り」のデメリット

①「一般のお客様(エンドユーザー)に売却するよりは価格が安くなってしまう場合がある」とのことでした。

 

Bさん談:総合的に「お得!」と判断して・・・

 

説明を聞いて、価格的な面での迷いはありましたが、分譲マンションは毎月の管理費・修繕積立金また固定資産税もかかってきますので、できる限り「早期に売却」をしたいと思っておりました。

 

賃貸に出すという選択肢はありませんでした。

賃貸に出す際には、リフォームをしなければ借り手はつかないと云われたからです。金銭を持ち出すことに抵抗があった為、売却という選択肢をとりました。

 

家族で相談した結果、「不動産の買取り」を不動産会社の担当者にお願いしまして「査定」をお願いしました。

さっそくいくつかの買取りを行っている不動産会社より、回答(買付証明書)をもらいまして、条件面で合意に至った不動産会社に売却することになりました。

買付証明書をいただいてから、引渡しまで1か月というスピードで売却代金をいただけました。

 

とても満足いく売却となりました。

今後私の様に相続を契機に売却をするケースは増えていくかと思いますので、早期売却する選択肢の一つになっていくのではないかと思います。

【Bさん談・終わり】

 

「買い取り」のメリット②:仲介手数料が不要

これは当然ですね。買い取りは「仲介」ではありませんので、仲介手数料は不要となります。

一般的に仲介手数料は「成約金額の3% + 6万円」となっています。

※売買代金が400万円以上の場合

 

仲介手数料が不要な点も「買い取り」で物件売却をする魅力のひとつでしょう。

 

「買い取り」のメリット③:他人に知られずに物件の売却が可能

マンション等の不動産物件の売却には、物件オーナー様の様々な事情が存在します。

なかには家庭のトラブル等、近隣住民や知人に知られたくない事情でやむなく物件を売却するケースもあります。

そういった場合、売り主のプライバシーをしっかり保護できるのが「買い取り」のメリットです。

買い主を探すための広告活動(インターネット広告の掲出や折り込みチラシのポスト投函)が不要なため、周囲の人にマンション売却の事実を知られるリスクを最小化できます。

それではここで、買い取り業者を賢く活用して、プライバシーを守りながら秘密裡に物件売却に成功したCさんの体験談をご紹介しましょう。

 

Cさんは、突然の離婚という家庭トラブルによって、マンション売却を余儀なくされました。

 

Cさん談:突然の離婚により・・・

昨年に秋に、5年間の結婚生活にピリオドを付けました。

世間では離婚は当たり前の風潮がある中、まさか自分がそのような事態になるとは思ってもいなかったので、大変困惑しておりました。

 

 

女性はとても現実的なリアリストです。

妻は淡々と事務的に作業を進めていったので、男性の私としては複雑な心境でした。

その中で、結婚当時にお互いにお金を出し合って購入した、分譲マンションをどのようにするのか決められずにおりました。

 

このような状況では、賃貸物件として貸し出して賃料をお互いが得ることは気持ちの面からも難しく「売却」の選択しました。

 

Cさん談:どうやってスムーズにマンションを売却するか?

ただ、お互い仕事で忙しく、またできるだけ同じ空間にいることは難しかったので、できる限り早期に売却することが望ましいと思っておりました。

また、妻の知り合いも多い場所なので人に知られるようなことは避けたい意向も強い面がありました。

 

 

そんなとき大手不動産会社の広告に「早期売却可」「人に知られずに即・売却」などの文言が記載されていました。

さっそく連絡をして営業担当の方が訪問査定をしていただくことになりました。

来訪時は私が立ち会うことになり、2時間程お話をさせていただき、売却の事情・時期など包み隠さず話をして、営業担当の方も親身に耳を傾けていただけまし

 

Cさん談:買い取りが私たちにとってベストな選択でした

その際に売却方法の中で関心のあった「不動産の買取り」についてご説明をいただき、早期に売却ができ、近隣の人にも知られずに売却ができるとの事で、お願いをいたしました。

買取りをしてもらう不動産会社の方もプロなので、秘密厳守で引渡しをするまでは一切外部に漏れることはありません。

 

Cさん談:プライバシーも守られ満足な取り引きができました!

私は離婚の事実だけで精神的にダメージを受けていましたので、不動産の売却まで落ち着いて考えることはできませんでした。

しかし、決めなければならないことでしたので、このような不動産の買取り手法は私にとっては、大変良い手法かと思います一

 

般的には住み替えは明るいイメージがありますが、私のような場合もありますので、是非とも「買い取り」を選択肢の一つにしてみることをお勧めいたします

 

【Cさん談・終わり】

 

「買い取り」のメリット④:瑕疵担保責任が免除される

「仲介」で物件を売却した場合、契約成立後もまだ安心できません。

引き渡しをした後に買い主のクレーム等でトラブルになる可能性があるのです。

 

「仲介」の場合、売却してから1年以内に物件に不具合、瑕疵があると、売り主に瑕疵担保責任が発生し、修復に多額のコストがかかる可能性があるのです。

最悪の場合、損賠賠償問題に発展する可能性もゼロではなのです。

 

 

「買い取り」の場合、瑕疵担保責任が免除されます。仮に物件に欠陥、瑕疵があったとしても、売り主はそれに対して責任を負う必要はないのです。

 

「買い取り」のメリット⑤:オープンハウスの準備が不要

仲介において買い主を探す場合、「オープンハウス」が必要となるケースが多いです。

オープンハウスとは、セール中の物件を買い主の候補者に自由に見学してもらうことを意味します。

 

オープンハウスで物件を円滑に売却するためには、入念な清掃が必要です。

また、オープンハウス開催期間中は、売り主は家を空ける必要があります。

場合によっては、短期間ながらウィークリーマンション等の別の宿泊施設に滞在する必要が出るかもしれません。

 

 

それではここで、不動産買い取り会社を上手に活用して、オープンハウスの手間や煩雑さを解消しながら、物件をスムーズに買い取ってもらったDさんの体験談をご紹介しましょう。

 

当時Dさんは愛するペットのために、オープンハウス開催が難しく悩んでいました。

 

Dさん談:子供も独立したので小さな所帯に

先日、25年住んだ分譲マンションを無事に売却することができました。

購入したのは、当時大規模に開発された団地の分譲棟のマンションで総戸数は2,000戸になります。

子供も独立して夫婦だけになりましたので、地方でリタイア生活を愉しむことが現役時代からの夢でありました。

 

Dさん談:賃貸オーナーという選択肢は将来的に不安に・・・

念願の夢が叶う前にクリアしなければならないのが、「現在の我が家」をどのようにしていくかでした。

地方で住んで、賃貸オーナーになって物件を維持管理していくのもあるのかもしれませんが、私ども夫婦が亡くなってから子供に負担がかかるのは申し訳ないと思いますので、頭がハッキリしている今のうちに売却をしようと夫婦で考え決めました。

 

しかし、いざ売却を考えると、どのようにして良いのか分からず地元の不動産会社に相談をしました。

営業担当の方が「物件を把握しないとご提案ができません」と仰るので査定訪問をしていただくことになりました。

 

査定結果は査定価格と成約時期等、近隣の相場状況を伺いました。その中で一つ問題がありました。

 

Dさん談:ペットがマンション売却のネックに・・・

それは飼育していた「犬・猫」の匂いです。

子供が独立した際に妻がどうしても飼いたいとせがまれ飼うことになったのですが、今や家族同然の彼らたちです。

勿論、移住してからも連れて行く気持ちでおりましたし、犬は思いっきり走らせてやりたい気持ちもあります。

 

しかし、不動産の営業担当はいち早くそのことに指摘をして・・・・

『お客様は一生の買い物をするので、犬や猫などの匂いは敏感な方が多いです。

またアレルギーを持っているお子様をお連れするには事前の告知も必要になります。』

・・・と説明されました。

 

Dさん談:マンション売却を諦めかけていると・・・

私どもとしては、一時的にも彼らを外に預けることは出来ても、案内の度に連れ出すのはとても大変に思いました。

「このままでは売れないのかな」と思い始めていた時に、営業の担当の方から部屋を案内しなくても売却できる方法のご提案をいただきました。

それが「不動産の買取り」です。

 

Dさん談:「買い取り」で即断・即決!

プロの不動産会社の担当者が内見して購入希望金額をご提示していただけるので、匂いや部屋の状況に気を遣わなくても大丈夫とのことでした。

せっかく来られたお客さんに気を遣わせては申し訳ないと思い、営業の担当者の方にお願いをして「不動産の買取り」で売却をしたい旨をお伝えしました。

 

さっそく、買取り不動産会社の方が来訪され購入金額をご提示いただきました

金額や引渡時期に異論はありませんでしたので、その場でOKサインを出しました。

 

お蔭さまで彼らをペットホテルなどに預けるなど懸念していたことは一切なく、引き渡しまでスムーズにことが運びました。

契約から引渡しまでの時間も無理を云ってしまいましたが、柔軟にご対応いただけて本当に良かったです。

このような「不動産の買取り」があると私どもののような事情を抱えている場合でも、不動産の売却ができると思います。

 

【Dさん談・終わり】

 

買い取り業者の唯一のデメリット:買い取り価格が安い

買い取り業者を使うメリットは上記のように沢山あるのです。そして、デメリットはシンプルに1点のみです。

 

それは、買い取り価格が安いことです。

 

 

不動産買い取り会社(買い取り業者)は、自社でリスクと取って物件を仕入れ、リフォームやリノベーションをして物件を再販します。

適性利益を不動産会社が得るためには、仕入れる物件の金額の買い取り価格を低く見積もるのは致し方ないことではないでしょうか。

 

それは本当にデメリットでしょうか?

全ての事象にはメリットとデメリットが存在します。全ての事柄にはリスクとリターンがあります。リスクとリターンはバランスします。

 

不動産売却において「買い取り」のデメリットは、買い取り価格の低さだと説明しました。

でも、それは本当にデメリットでしょうか。

 

「時間こそが最大の資産」という観点でみると、スピード売却&現金化の早さは魅力的です。

見えないリスクである「瑕疵担保責任」が免責されること以上のリターンやメリットはあるでしょうか。

 

正しい不動産会社の選び方

一般の人にとって不動産売買は人生でも多くの経験があるものではありません。

そのため、どの不動産会社に頼めば良いのか分からないのは当然のことです。

 

それが「買い取り」依頼であればなおさらです。

買い取り案件はまだまだ数が少ないのが実情です。一般の方が「買い取りにベストの不動産会社」を自分で選ぶのは難しいでしょう。

 

そんな時は我が社、わくわく不動産にお任せください。

 

 

それではここから弊社わくわく不動産の強みと特長をご紹介していきましょう。

 

わくわく不動産の『クチコミ実績/相対で対応/秘密厳守』

 

わくわく不動産の『買い取り対応/強引な営業は皆無』

 

売却相談のご連絡先

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

補足:TV出演、出版実績

 

補足:ブローカーに注意してください!

補足:こちらの記事もご覧ください(『売却一括見積もりサイトへの警鐘』に関して)

今回は『大手不動産会社の物件の囲い込み』について説明しましたが、先日公開した

売却一括見積もりサイトへの警鐘』の記事が反響が大きかったのでそちらもお読みください。

(『売却一括見積もりサイトへの警鐘』に関して)

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「賃貸アパート&マンション」希望条件を満たす物件はネットには無い!? ~新サービス・物件リクエスト編~

賃貸の物件探しで陥りやすい罠(わな)とは?

<この記事をザックリいうと>

■不動産ポータルサイトのメリットとデメリット

■おとり物件や未公開物件のお話し

■良い物件はネットにはないかもしれない理由

■物件リクエストについて

 

<この記事の対象者>

『賃貸で良い物件にどうやって巡り合うの?』

『おとり物件って聞いたことあるけど、実際はどういうものなの?』

『やっぱり「「SUUMO(スーモ)」みたいなサイトで調べるのが良いのかな?」

 

 

今回の記事は、賃貸でどうやって良好な物件を探せばいいのか悩んでいる人たちに向けて書いています。

わくわく不動産の倉沢です

 

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表である倉沢涼子です。

私たちは世田谷エリアに店舗を構える、地域密着型の不動産会社です。

私たちのミッションは、地元の皆様のお役に立つことです。

今回は、賃貸物件を探す時に注意してもらいたい点をご説明します。

これを知れば、あなたもきっと理想の賃貸物件に巡り合えるでしょう。

 

まずは、多くの人が物件探しに活用する「SUUMO(スーモ)」や「ホームズ」に代表される“不動産ポータルサイト” で物件検索する事ののメリットとデメリットについて解説していきましょう。

 

そもそも不動産ポータルサイトとは?

SUUMO(スーモ)」や「ホームズ」「アットホーム」「Yahoo!不動産」。

こういったサイトが「不動産ポータル」と呼ばれるものです。数多くの物件が掲載されているのが特徴ですね。

 

これらのサイトの運営会社は不動産会社ではありません。

物件情報を掲載したい全国の不動産会社から掲載料金(広告費)を徴収し、サイト運営をしているメディア企業なのです。

 

ちなみに「SUUMO(スーモ)」は有名なリクルート社の運営ですね。

 

不動産ポータルサイトを活用するメリット

消費者は色々な不動産会社のWEBサイトを閲覧せずとも、1つの不動産ポータルサイトで沢山の物件情報を閲覧し、比較検討できます。

この検索性と一覧性が最大の魅力でしょう。

 

様々な条件(①希望の家賃金額/②希望エリア/③部屋の機能や設備内容)で検索し、多くの物件情報のなかから、あなたが望んでいるお部屋を簡単に探すことが可能です。

 

賃貸物件を探そうという人にとっては、とても利便性の高いサービスであることは事実です。

私たちも大家さんから空室募集の依頼をいただいた時などには、このようなポータルサイトに物件掲載をする事もあります。

※スーモさん、ホームズさん、アットホームさんありがとうございます!

では、次に“不動産ポータルサイトのデメリット” について解説していきましょう。

 

不動産ポータルサイトの知られざるデメリット

すごく便利な不動産ポータルサイト。でも、メリットばかりではありません。

では、そのデメリットポータルサイト活用における注意点を説明していきましょう。

 

デメリット①:「おとり物件」の存在に気をつけて!

「おとり物件」という言葉をご存じでしょうか。実際には居住者を募集していない「架空の物件」のことです。

既に契約が決まっており、実は空室ではない部屋を集客や問い合わせのための“目玉”として利用する悪質な行為です。

 

不動産ポータルサイトには数多くの「おとり物件」が存在しているといわれます。

「おとり物件」で自社の不動産店舗に来店してもらい、実際には「おとり物件」より条件の悪い物件で契約を獲得することを狙っている業者も存在するといわれています。

これは、不動産ポータルサイトが悪いのではなく、そこに掲載している不動産会社の大罪といえます。

最近では大手不動産ポータル数社で自主規制組織を作り、の適正化には努めてもらっています。

つまり「おとり物件」の問題は、、、

◎検索するユーザーさん

◎誠実な広告を出す不動産屋

に不利益であり、アンフェアであるだけでなく

◎不動産ポータル側

も、被害者であると言えます。

 

ツイッター引用:「おとり物件」に関するクチコミとツイート

色々なクチコミや評判が散見されますね。

※引用させていただいたツイッターユーザーさんありがとうございます。

 

デメリット②:掲載料金を回収するため強引な営業も

前述のように、不動産ポータルサイトは不動産会社が物件を掲載する広告料金で成立しています。

掲載物件の数に比例して広告料金(掲載料金)も上昇するため、不動産会社の出費は多額になります。

仲介専門の会社であれば、全体売り上げの25%程度が広告費とも言われていますので、その費用は莫大な金額となります。

広告を出稿している掲載企業(全国の不動産会社)は、何としても広告費を回収し、物件契約をしなければ赤字となってしまいます。

したがって、必然的に強引な営業行為を生む可能性が出てきます。

不動産ポータルの広告拡散性の恩恵を受けつつも、このように利己的に売上げようとする悪質な不動産会社には十分注意したいものです。

 

デメリット③:ポータルサイトに掲載できない「未公開物件」の存在

賃貸物件を探す場合、不動産ポータルサイトを活用する人が急増しています。

しかし、不動産ポータルサイトに物件情報を公開できない「未公開物件」が実は沢山あることをご存じでしょうか。

 

つまり、不動産ポータルサイトを使うだけでは、絶対に出会えない好条件の物件が不動産マーケットには膨大に眠っているのです。

 

未公開物件が生まれる理由①:物件オーナー&大家さんの事情

物件オーナーや大家さんの意向により、WEBメディアには物件情報を掲載しないケースです。こうなると相対のリアルな不動産屋さんでしか、その物件の情報は見れません。

 

一般的に物件オーナー&大家さんが近隣の目や世間体を気にする場合などがあるでしょう。

他にも、家賃が下がった物件で、その金額が下がった家賃額を広く知られたくない場合には「未公開物件」の扱いになるでしょう。

 

未公開物件が生まれる理由②:不動産会社の事情

まず、好条件の物件は不動産ポータルサイトに掲載しなくても契約が決まりやすいので、あえて広告費をかけて掲載する必然性がありません。

良い物件は「未公開物件」になりやすい傾向にありますね。

他にもこんな理由もあります。

 

不動産会社の担当者が多忙なため、物理的に物件情報をパソコンで入力できないケースです。

こうやって不動産ポータルサイトには掲載されない膨大な「未公開物件」が増えていくのです。

では・・・・

 

本当に優良な物件情報に出会うためには・・・・

 

どうすれば良いのでしょうか???

 

提案1:リアルな不動産会社を上手に使って!

前述のように、良い物件や条件の良好な部屋の情報はインターネット全般(※不動産ポータルサイトを含む)には掲載されないのです。

ならばレアでプレミアムで好条件の物件はどうやって探せば良いのでしょうか。

 

その答えは・・・・・

私たちのようなリアルな不動産店舗へ来店することなのです。

 

リアルな不動産屋には不動産ポータルサイトで紹介していない物件が数多く存在するのです。

未公開物件と出会うためには、リアルな不動産屋へ来店することが近道なのです。

提案2:担当者から探してみる

不動産ポータルサイトの上手な使い方として、物件検索だけでなく、不動産会社や担当者をまずは探すという方法もいいかもしれません。

不動産ポータルサイトには物件の掲載だけでなく、、、

◎不動産会社検索

◎担当者指名機能

などもあります。下記は当社が使っているアットホーム社の私の担当者指名機能の画像です。

店頭に行く前に、担当者と信頼関係を築いておけばおとり物件に騙される可能性はかなり低くなると思います。

提案3:でも、、忙しくて不動産屋へ来店する時間が無い、、

不動産屋さんへ来店して貴重な未公開物件の情報を手に入れるには、頻繁に不動産屋に出向き情報を仕入れる必要があります。

 

でも・・・・・

頻繁に不動産屋へ来店する時間が無い人も実際には沢山いらっしゃると思います。

そんな方々へ向けて、私たちわくわく不動産新たなWEBサービスを導入します。

それが「わがままOK!物件リクエスト」です。

 

わくわく不動産の新サービス「わがままOK!物件リクエスト」とは?

ネット上で営業しているわくわく不動産の「わがままOK!物件リクエスト」。

ここから相談スタートすれば、わざわざ不動産屋に出向かなくても、未公開物件の情報を定期的に取得することが可能です。

 

物件リクエストでは、ご希望されているお部屋条件を伝えてあとは待つだけ!

お客様の『わがまま』をお聴き致します!リクエストに応えます!!

 

まずは、お客様のご希望されているお部屋条件を下記フォームにてお送りください。

経験豊かなスタッフが数ある物件の中からスピーディーかつ丁寧に、お客様に最適な情報をお届け致します!

自ら検索する手間も不要!!!

あなたの希望条件の物件情報があなたのパソコンやスマートフォンに定期的に届きます。

 

【詳しくは「わがままOK!物件リクエスト」の専用ページをご覧ください。

http://www.oheya-request.com/

 

まずは簡単な個人情報を入力

お名前、性別、年齢、お電話番号、E-malアドレス、といった簡単な個人情報をフォームに入力してください。

 

【詳しくは「わがままOK!物件リクエスト」の専用ページをご覧ください。

http://www.oheya-request.com/

 

次にご希望のお部屋の条件を入力

賃料、希望する駅、間取りの希望、引っ越しの時期、建物の種類(マンション/アパート/戸建て)、駅から物件までの距離、お部屋の広さ、といった希望条件を入力するだけ。

 

これで不動産ポータルサイトには掲載されていない希少性の高いプレミア物件の情報があなたの手元に届きます

 

【詳しくは「わがままOK!物件リクエスト」の専用ページをご覧ください。

http://www.oheya-request.com/

 

提案番外編:条件入力は面倒という方

最後までお読みいただきありがとうございました。

物件リクエストのご紹介をさせて頂きましたが、「検索条件の入力なんて面倒」「すぐ問い合わせたい」と言う方は直接TELを頂いてももちろんOKです。

※スマホの方は下記のバナーをタップするとcallが始まります

【おわり】

 

その他のお役立ち記事

仲介手数料無料の実態

■気を付けたいゼロゼロ物件(礼金0敷金0)

■失敗しない部屋探し

■風水での部屋探し

備考:世田谷の魅力的なエリア発見の旅は「世田谷ワンダーツアーズ」で

世田谷エリアには数多くの魅力的な街があります。三軒茶屋。駒沢。下北沢。経堂。若林。祖師ヶ谷大蔵。千歳船橋。

それらの街の魅力。賃貸物件を選ぶ際にとても重要なのが「その街の魅力」ではないでしょうか。

私たち、わくわく世田谷不動産が『世田谷の街の魅力を発見する旅』にご招待しましょ

(世田谷ワンダーツアーズ:http://setagayanikki-denen.jp/setagaya_girl/

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【マンション売却】なぜあなたの物件は売れないのか ~『囲い込み』という悪習に注意しよう~

円滑な物件売却&マンション売買を阻害するものとは?

<ざっくりした記事内容>

■売却物件の囲い込みって何?

■不動産取引の仕組みと注意点

■不動産売却時の悪習

■地域型不動産会社のメリットなど

<この記事の対象者>

『マンションを売りに出しているけど、なかなか売れない!』

『やっぱり大手の不動産会社に物件の売買は依頼した方が良いの?』

 

今回の記事はそんな疑問や悩み持つ物件オーナーの方、これからマンションを売却しようと検討している人たちに向けて書いています。

こんにちは。わくわく世田谷不動産の社長の倉沢涼子です。

私たちの会社は世田谷エリアに地域密着のスタイルで営業している不動産会社です。

 

私たちの使命は、地域のお客様のお役に立つことです。

ですので、今回は一般の方にあまり知られていない“マンション売却に関する不動産業界のダークサイド”について説明していきます。

※過去の人気記事

正しい不動産会社を選びましょう!

マンション売却に関する業界の悪習” を知ったうえで、適切な不動産会社を選ぶことが、マンション売却を成功させるコツです。

 

大手の不動産会社から地元に根差す、地域密着型の小さな不動産屋さんまで沢山の会社があるなかで、どこの会社を選ぶのが正解なのか?

 

この記事の後半部分では、“正しい不動産会社の選び方” についても解説してきますね。

 

あなたは『囲い込み』という言葉を知っていますか?

あなたは『囲い込み』という言葉を知っていますか?

もし知らないようでしたら、この機会に理解してしまいましょう。

 

『囲い込み』は売主であるあなたに大きな損害を与える行為です。

物件の絶好の売却チャンスを失わせ、売れ残りの助長し、最終的に物件価格が値崩れを起こす可能性も高まります。

そんな『囲い込み』という不動産業界の悪習を知るため、不動産仲介会社のビジネスモデルの説明からまずはスタートしましょう。

 

不動産仲介会社のビジネスモデル①:『片手仲介』

不動産会社のマンション売買時の収入源は何でしょうか。

それは“仲介手数料”です。

 

売主から売却の依頼を受けた『不動産会社A』。

不動産会社A』は、売主へ仲介手数料を請求し、収益を得ます。

 

買主から購入の依頼を受けた『不動産会社B』。

不動産会社B』は、買主へ仲介手数料を請求し、収益を得るのです。

 

 

2つの不動産会社が介入するシンプルな取引ですね。

これを「片手取引」「片手仲介」「共同仲介」といいます。

この取引形態は不正の生まれにくい、公正な商取引といえるでしょう。

 

不動産仲介会社のビジネスモデル②:『両手仲介』

さきほどの「片手仲介」には、2社の不動産会社が登場しました。

これに対して「両手取引」は、1社の不動産会社だけが売主と買主の両方の仲介に介在します。

そして売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ります。

こうすると、不動産会社は片手取引の2倍の収益を得ることができます。

不動産会社にとってはビジネス的にベストな取引、ビジネス的な旨みが大きい商取引になるわけです。

こうして不動産会社は、できるだけ「両手取引」で物件売買が成立することを目指します。

しかしながら、「両手取引」を無理やり実現しようとすると、“物件の囲い込み” が起きやすくなります。

 

それでは“物件の囲い込み” について見ていきましょう。

 

『囲い込み』が起きるメカニズム

例え話で説明しましょう。

不動産会社Aのもとに『物件を売りたい!』という売主の相談が舞い込みました。

 

この時、不動産会社Aは、他の不動産会社と協力しながら、買主のお客様を探していかなければなりません。

売主の依頼を受けた不動産会社Aの使命は、1日も早く物件売買を成立させることだからです。

 

 

でも、この不動産会社Aは、自社で買主を見つけ『両手取引』を実現したいと画策したらどうなるでしょうか。

 

他の不動産会社から物件の問い合わせがあっても、『既に他のお客様と交渉中だよ!』とウソを言って、物件の契約成立を妨げようとします。

 

これこそが『囲い込み』なのです。

 

両手仲介には注意が必要

「両手取引」「両手仲介」自体は商取引として問題はありません。

しかし、保有する物件情報を意図的に開示せず、自社だけで囲い込む。。。

それは、売主である顧客の早期の物件売却の機会を奪う悪質な行為であり、この行為は宅地建物取引業法違反になります。

他にも構造的かつモラル的な問題があります。

両手取引をしている不動産会社は「利益相反」の疑いがあるのです。

 

利益相反の疑念 ~本当にあなたのエージェントなのか?~

物件売買において、売主と買主の思惑(おもわく)は相反します。

 

◎売主 → 「1円でも高く売りたい!」

◎買主 → 「1円でも安く買いたい!」

 

この矛盾する要望を1社の不動産会社だけで解決することは、構造的に不可能です。

両手取引の不動産会社は本当に売主であるあなたの利益の最大化を担うエージェントといえるでしょうか。

 

「両手取引」の悪質な事例

売主側の不動産会社は「元付業者」とも呼ばれます。

買主側の不動産会社は「買付業者」とも呼ばれるのです。

 

買付業者(買主側の不動産会)から元付業者(売主側の不動産会社)に物件の問い合わせがあったとしても、『既に別な買付業者(買主側の不動産会)が商談中です!』とウソの回答をすることで、物件の囲い込みをするのです。

他にもこんな悪質な事例もあります。

レインズ」と呼ばれる、不動産業者のみが閲覧できる物件情報サイトがあります。

レインズに登録することで、元付業者(売主側の不動産会社)は全国の不動産会社(買付業者)へ物件情報をアピールできるので、買主を円滑に見つけることができます。

 

しかしながら、一部の悪質な不動産会社はレインズに意図的に物件情報を登録しないのです。またはレインズ登録後、すぐに登録を削除するのです。

 

正しい不動産会社の選び方

 

大手不動産会社の弊害

売主にとっては弊害ばかりでメリットは皆無の物件の囲い込み。

物件の囲い込みは、大手の不動産会社に多い傾向があります。

 

なぜなら購入意向の高い買主の候補者を数多く抱えており、また集客力もあるため「両手取引」が実現しやすい環境にあるからです。

 

もちろん正しいプロセスを経ての「両手取引」の実現は合法なものであり、何の問題もありません。

しかし、無理やり「両手取引」を実現しようとすると「物件の囲い込み」が発生しやすくなるのです。

 

これが物件売却において、大手の規模の大きい不動産会社を選ぶデメリットといって良いでしょう。

 

地元の規模の小さい不動産会社に物件売買の依頼をするメリット

では、規模の小さい不動産会社を選ぶメリットを説明しましょう。

地元の不動産会社は、地域密着の不動産会社です。必然的に不動産会社同士の横のネットワークを大切にしているため、「物件の囲い込み」をすることは、業界内での悪評となり信頼の失墜となります

そのため、規模の大きい不動産会社と比べると「物件の囲い込み」は少なくなるのです。

これこそが、規模の小さい不動産会社を選ぶメリットといえるでしょう。

 

ツイッター引用:「物件の囲い込み」クチコミと評判

その他にも色々なクチコミや評判が散見されますね。

※引用させていただいたツイッターユーザーさんありがとうございます。

 

売主のエージェントこそが、わくわく不動産

私達わくわく不動産では、物件の囲い込みや売主の利益を妨げる「両手取引」はしません

他の不動産会社(買付業者)と連携しながら、1日でも早く適性な値段で買ってくれる買主を見つけ出し、売買契約に結び付けます。

私たちは売主であるあなたのためのエージェントなのです。

世田谷でマンションの売却を検討されているなら、私達わくわく不動産にお任せください。

私達は世田谷エリアに特化した不動産会社です。社員は「世田谷のプロフェッショナル」です。

 

 

売却相談のご連絡先

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります。

 

補足:TV出演、出版実績

 

補足:ブローカーに注意してください!

 

補足:こちらの記事もご覧ください(『売却一括見積もりサイトへの警鐘』に関して)

今回は『大手不動産会社の物件の囲い込み』について説明しましたが、先日公開した

売却一括見積もりサイトへの警鐘』の記事が反響が大きかったのでそちらもお読みください。

 

(『売却一括見積もりサイトへの警鐘』に関して)

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【マンション売却を検討中の方へ】不動産一括査定サイトの罠 ~そのメリットとデメリットとは?~

プロの不動産屋が考える『理想の物件売却』とは?

「記事をザックリ言うと」

◎不動産一括見積査定の仕組み

◎一括査定の利便性と欠点

◎実際に利用者が感じたレビュー

「この記事の対象者」

『所有しているマンションを売りたいけど、どの業者に頼めばいいのか分からない!』

『便利で簡単そうなので「マンション一括見積りサイト」を使おうか検討中!』

 

この記事はそんな悩みや疑問を持つ物件オーナー、マンション所有者の方へ向けて書いています。

こんにちは。わくわく世田谷不動産の代表である倉沢涼子です。

不動産の世界に足を踏み入れて17年になります。あっという間の17年間でした。

 

『マンション売却』『所有物件の売買』って、一般の方にとっては非常にハードルの高い行為ですよね。

だって、不動産の売買取引をする機会って一般の人には滅多に訪れません。

義務教育で学校で教えてくれるわけでもありません。

正しい知識を持っている人は少数の人だけです。

多くの人が「売買を任せる不動産会社の選び方」を間違っているのです。

※超人気記事「物件の囲い込みとは?」も是非

あなたは物件を売却するときどうする?

例えば・・・

あなたがマンションを売却する立場だったとしましょう。

あなたの選択肢の一つには「不動産一括査定サイト」「マンション一括見積りサイト」が入っているのではないでしょうか。

 

もちろん「不動産一括査定サイト」「マンション一括見積りサイト」にもメリットがあります。

私は「不動産一括査定サイト」を完全否定するつもりはありません。

でも「不動産一括査定サイト」のデメリットを知らずに、安易に何も考えずに「不動産一括査定サイト」を使っている人は注意が必要です。

なぜならあなたは「マンション一括見積りサイト」を利用することで、結果的に大いなる損失をしている可能性もあるからです。

まずは「マンション一括見積りサイト」の仕組みを知りましょう。

「マンション一括見積りサイト」の仕組みを知ることで、そのメリットデメリットが見えてきます。

まずは「マンション一括見積りサイト」の仕組みや「マンション一括見積りサイト」の優れている点について説明していきましょう。

 

そもそも「不動産一括査定サイト」の仕組みとは?

不動産一括査定サイトとは、ユーザー(マンションの売却希望者/売主様)が無料で複数の不動産屋さんから見積りを簡単に取れるサービスのことです。

 

一つのサイトの入力フォームに自分自身の個人情報や物件情報を入力すれば、複数の不動産会社への査定の依頼が完了します。

 

一度の入力だけで済んでしまう利便性。複数の不動産会社を比較できる経済合理性

そして無料でサービスを利用できるコスパの良さ

自宅のパソコンで完了してしまうのも楽ちんです。

とても便利な印象です。

では「不動産一括査定サイト」のメリットをまずは説明していきましょう。

 

『不動産一括査定サイト』のメリットと利便性とは?

まずは当然ながら・・・・

パソコンやスマホの操作だけで、一度に複数の不動産会社の査定・見積りがゲットできること。

そしてそれを比較できることがメリットでしょう。

比較すべきポイントは、査定金額&見積金額だけではありません。

申し込み後の各社の対応のスピード感や接客対応のクオリティも比較のポイントでしょう。

 

そして次のメリットですが・・・

おおよその物件の相場、ざっくりとした市場価値を理解できる点も大きな利点です。

複数の不動産会社の査定金額は、それぞれの会社の査定評価の基準によって違ってきます。

しかしながら、各社とも一定の幅の中に査定金額は落ち着くでしょう。

その金額こそがあなたの売却希望マンションの相場の金額なのです。

これによって、おおよその相場価格を把握することができるのです。

 

『不動産一括査定サイト』のデメリットや欠点とは?

それでは『不動産一括査定サイト』のデメリットについて説明していきましょう。

ここでは実際に不動産の売買(売却)を『不動産一括査定サイト』で開始ししてしまってお客様の声を聞いてみましょう。

みなさん、気軽な気持ちで『不動産一括査定サイト』に問い合わせをしてしまい、痛い思いをしています。

そして地元の不動産会社に駆け込んでいきます。

まずはAさん。Aさんは『営業電話が鳴りやまない』ため、日常生活に支障をきたすトラブルとなりました。

 

そしてBさん。Bさんは『強引な営業を受けた』ことに不安と不満を感じ、弊社のような地域密着型の不動産会社でのマンション売買依頼に切り替えました。

 

 

それでは、実際のAさんBさんの体験談を聞いてみましょう。

 

Aさん談:私の失敗談をお話しします!

独身時代に購入した1LDKのマンション。結婚を契機に売却を検討した際のことです。

その時は、郵便ポストに大手仲介会社のチラシが毎日入っており、その会社に電話してみようかなと漠然と思っていました。

そんな時に偶然、『検索サイトで同時に複数の不動産会社から査定してもらえます!』との広告が郵便ポストに入っていました。

生まれて初めて不動産を売却するので、不安でした。

一社に問い合わせするよりも、いくつかの会社に聞いた方が良いのかな』と思ってしまったのです。

 

Aさん談:一括査定サイトで大変だったことは?

マンションには約4年住みましたが、大切な我が家なので、親身になって、かつ高額で売ってくれる会社にお願いしたかったです。

一括査定サイトへアクセスし、さっそく、大切な我が家の物件情報をパソコンに向かって入力しました。

ただ、厄介だったのは入力項目が大変多く、個人情報を記入しないといけなかった事です。

当たり前なのですが、面識もない方に、我が家の情報や個人情報を知らせるのは大変抵抗がありました。

 

Aさん談:思わむトラブルが発生!

やっとの思いで入力を終え、あとは査定を待つだけでした。しばらく経つと、多くの不動産会社から電話攻撃が始まりました。

 

「ぜひ、一度訪問させて下さい!」

「当社なら、すぐにお客様をご紹介できますよ!」

・・・と仕事中にも関わらず、着信が何十件と積み重なりました。

 

確かに、いくつかの話を聞きたいと思いましたが、こんなに多くの不動産会社から電話が来るとは思わず、とりあえず携帯の電源オフにてしまいました。

 

Aさん談:こんなに沢山の営業電話が来るなんて!!

留守番電話にたくさんの留守番メッセージが残り、たくさん消去しなければなりませんでした。

結局、電話を一回しか掛けてこなく、その後メールで連絡をされてきた不動産会社にコンタクトをとってお話しを伺いました。

 

当初の目的は一社に限定せず、いくつかの不動産会社に話を聞きたいと思いましたが、この電話攻撃でとても懲りてしまい、結局は合計二社のみで問い合わせを終了してしまいました。

 

ある程度の営業的なアプローチは覚悟していましたが、これは予想外でした。

引っ越し業者の一括査定のイメージもありましたが、実際はそれ以上でした。

仕事中にこのような状態になると、ストレス以外の何物でもありません。

これから一括査定を利用して売却を考えているのならば、是非この点に留意して「一括見積りサイト」へ問い合わせをした方が良いと思います。

 

さてどうでしょう。

迷惑な営業電話に辟易としたAさん。

大変な思いをされてしまいましたね。

 

次は・・・・・・。

強引な営業行為に不安を感じたBさんの話を聞いてみましょう。

 

Bさん談:私の失敗談をお話しします!

私は夫と幼稚園の子供二人で2LDKの分譲マンションに住んでいました。

年長さんの長男が小学校にあがるタイミングで、手狭になってきたマンションを売却し住みかえを検討することになりました。

 

夫の実家が近隣にあり、母屋と別に3LDKの離れもあったので、そこで敷地内同居してはどうかという提案もあったので、子供の学区を変えたくないのと諸事情から同居することにしました。

それまで住んでいたマンションはそういう訳で特に売り急ぐこともなかったので、なるべくよい条件で気長に売却をしたいと思っていました。

 

Bさん談:マンション一括査定サイトを見つけたきっかけは?

なんとなくネットで「高額売却」「査定」のようなキーワードで検索していたところ、一括査定の口コミサイトのようなものがでてきました。

口コミを読むと『よい条件で思ったより高く売れた』とか『とても便利だった』というものが多く目につきました。

ですので、私も軽い気持ちである一括査定のサイトに名前、住所、電話番号等個人情報を入力し査定の申し込みを行いました。

この安易な問い合わせが失敗の原因でした・・・・・。

 

Bさん談:不動産会社の反応に嫌気が!

びっくりしたのは送信後15分ほどでまず1件電話がかかってきたことです。

最初はスピーディーな反応に感心しましたが、結局4社の業者さんから連絡があり、どの業者さんも事務的で淡々とした対応をされたことに不安感が生じました。

 

「いつまでの売却が希望ですか?」と売却希望の時期を尋ねられ、「よい条件がみつかるまで特に・・・」と返答しました。

 

すると・・・

 

「この査定額は今だけですよ!」

「近隣で犯罪があったり条件が変わると無効になりますから!」

・・・とか強めの口調で決断を促すような営業で辟易しました。

 

Bさん談:机上査定だけのお願いだったのに・・・

また業者さんには机上査定をお願いし『直接の訪問はまだ控えて欲しい!』とお願いしたのにも関わらず、ある業者さんは『直接家まで査定書を持参しました!』と訪ねてきたところもありました。

ちょっとこうしたところも強引さがあり、その割には不動産売買に対する知識が乏しいような印象を持ちました。

 

Bさん談:地元の不動産屋さんが正解でした!

そもそもその査定額が妥当かどうか、深く調査もせずにキチンと算出しているのかという不信感もありました。

結局は査定額がいくら高くても、現実性のない値段でしたら意味がないと思います。

 

結局は4社ともお断りし、地元の地域密着型の不動産屋さんにお願いしました。

売却希望の時期なども含め親身に相談にのってくれました。

 

また査定にあたり「日当たり」「騒音」「治安」など、ネットで調べられる情報以外の条件やポイントも的確にアドバイスしてもらえ、こちらも納得のいく査定額をだしてもらえたと思います。

 

私はネットの一括査定の業者さんより、“顔の見える地元の不動産屋さん”の方が安心感も満足感もありました。

 

強引な営業以外にも「一括見積りサイト」は様々なデメリットが!

 

さて。。。

このように強引な営業で迷惑を感じる人が多い「マンション一括見積りサイト」。

しかし、最も大きなデメリットは強引な営業を受けることだけではありません。

マンション売買を検討されているお客様にとって、最も大切なのは「マンション売買の価格」でしょう。

マンションの売買価格に対する「マンション一括見積りサイト」の一般的な評価はどのようなものでしょうか。

 

ここでも実際の体験談をもとに、「マンション一括見積りサイト」の売買価格に関するデメリットについて見ていきましょう。

 

Cさんは・・・・

 

『査定価格を鵜呑みにしてしまい、割安価格で売ってしまった』

・・・という失敗をしてしまいました。

 

Cさん談:私の失敗談をお話しします!

私は、いまから3年前に築23年の中古マンションを売ったことがあります。間取りは2LDKで、広さは50㎡程度でした。

 

西向きの部屋で、真夏の季節は暑くて大変でしたので、購入してから10年で売りに出すことにしたのです。

 

Cさん談:私はなぜ一括査定サイトを利用したのか

マンションを売るにあたっては、当初は、このマンションを買ったときの不動産会社を利用すればよいのかなと思ったのですが、、、

できるだけ高い価格で売りたいという気持ちが強くなり、妻と相談した結果、不動産一括査定サイトを利用することにしました。

 

インターネットで「不動産一括査定サイト」と検索すると、たくさんの一括査定サイトが表示されてきます。

正直言って、どのサイトを利用すればよいのか悩みました。

しかし、大手不動産会社6社が共同で運営している不動産一括査定サイトを利用すれば、高い査定価格を提示してもらえて、なおかつ高い価格でマンションを売ることができると考えたのでした。

 

Cさん談:どういう手続きで依頼は進んだの?

この不動産一括査定サイトでは、最初にマンションの住所や広さ、築年数を入力しました。

それから、所有者である私の連絡先となる電話番号とメールアドレス、住所を記載して、査定を依頼するボタンをクリックして送信しました。

 

すると、次々と不動産会社から私の携帯電話に『査定をしたいので、一度お宅へ見学にうかがいたい』と連絡がきました。

私はせっかくですので6社すべてから、マンションの査定をしてもらおうと思い、次の土曜日と日曜日に3社ずつ順番に来てもらって、査定をしてもらいました。

 

Cさん談:価格算定の仕方は?

どの不動産会社も、査定の方法は同じようでした。

方角とか、2階の部屋とか、室内に傷がついていないかなどの要素です。

そして、査定をするうえで最大の参考資料は、直近の同じマンションの取引価格の事例、もしくは近隣の似たようなマンションの取引価格でした。

 

それによると、私が売りに出そうとした同じマンションで6ヶ月前に、同じ広さで同じ間取りの部屋が売りに出て成約しており、価格は1250万円で成約していました。

また、近隣の似たような物件では、1150万円で成約していました。

土曜日と日曜日で6社すべてから査定価格を提示してもらいましたが、最高価格が1170万円で、最低価格は1030万円でした。

 

日曜日に来てもらった最後の6社目の会社の社員に『どうしてこれだけ価格差がでるのか』尋ねたのですが、『各社とも個別の査定基準があるからだと思う』との回答でした。

結果的に私は、まずは高い価格で売りに出したいと思い、査定価格のなかではもっとも高い金額だった1170万円で売りに出すことにしました。

 

Cさん談:一括査定サイトを通じて順調に売却できたが・・・

売却するにあたっては6社すべてと一般媒介契約を結んで販売活動をしました。

すると、売りに出してわずか1ヶ月で見学希望者が10組を超え、しかもそのうち1組が購入申し込みをしてくれました。

購入条件として、入居後に簡単なリフォームをしたいので30万円値引きしてほしいと依頼があり、最終的には1140万円で売ることができました。

 

私は、高い価格で売ることができたと思っていました。でも、実は・・・・。

 

Cさん談:実はもっと高く売却できたのでは?

ところが、私たち夫婦が近隣の一戸建て住宅に引っ越しを済ませて、買主に引き渡しを完了させてから6ヶ月後、たまたま同じマンションの隣の部屋が1270万円で売りに出ていたことを知り、しかもその値段で売れたことを知りました。

 

つまり、私は実際の市場価格よりも安い価格で売りに出してしまったのです。

査定価格を「高い」と感じてしまったことは大きな失敗だったと後悔しています。

大手の不動産会社だったため、私の住むエリア固有の市場価格に関しては、地元の不動産会社より詳しくない印象でした。

 

そのため私の住むエリアの物件相場より安い価格での販売になってしまったのです。

地元の情報に精通していない大手の不動産屋に自分の物件を任せたこと。

これこそが私が「不動産一括査定サイト」を利用した際の失敗談です。

 

「不動産一括査定サイト」では高値で売却できるのか?

さて。Cさんのケース。

地元の不動産マーケットの相場感に精通していない、大手不動産会社のマンション価格査定だったため、相場より低い価格で売却してしまったCさん。

こういうケースも沢山あります。

 

また、この逆のケースも散見されます。

「不動産一括査定サイト」は相場より高い価格での査定額の提示も多くあります。

でも、これには注意が必要です。この提示額で実際に売れる確約は不動産会社は一切してくれないのです。

相場より高い金額の物件は当然ながら、なかなか買い手が見つかりません。

高く見積もって売れ残った場合、大きな時間的なロスと無駄が発生します。

そして、最初から適性な価格で販売した時より値崩れを起こし、適正金額より安い価格でのマンション販売を余儀なくされる場合もあるのです。

 

ツイッター引用:「マンション一括査定サイト」クチコミと評判

その他にも色々なクチコミや評判が散見されますね。

※引用させていただいたツイッターユーザーさんありがとうございます。

地域密着&相対の不動産屋が賢明

地域に密着した不動産会社は、会社の規模が大きいわけではありません。

大手の不動産会社のような資本力がない地元の不動産会社は「信用」こそが資産です。

 

お客様(売主様)が迷惑に感じるような過度の営業行為を私たちができる訳がありません。

長年にわたり築いてきた「信用」が一瞬にして無くなってしまいます。

 

相場感、地場の不動産マーケットの状況を無視した値付け。

売れずに長期間にわたる物件セールスにより、値崩れを起こし物件価値を毀損(きそん)すること。

現金化までに無駄に長い時間を要すること。

その結果、お客様(売主様)に悪い印象と損害を与えてしまうこと。

そんなことをしたら、長年にわたり築いてきた「信頼」が一瞬にして無くなってしまいます。

 

お客様の本当の目的は「高い査定をしてもらう事」ではないはずです。

システマチックで機械的な査定と接客ではない、「人 対 人」「フェイス to フェイス」の相対の不動産会社である私たち、わくわく不動産に是非ともご相談ください。

 

世田谷でマンション売却をお考えなら「わくわく不動産」へ

私たち、わくわく不動産は広域型の大手不動産会社とは一線を画した世田谷エリアに特化した不動産会社です。

社員は「世田谷のプロ」です。

 

私、倉沢涼子世田谷エリア専門の不動産エージェントとして、地元にお住まいの住民の方、地域商店街とのつながりを大切にすることで、地域の最新の情報が手に入る立場にあります。

 

 

メリット1:口コミ実績

まずは私たち、わくわく不動産の評判をその目で確認してみてください。

『世田谷 不動産 評判』

『世田谷 不動産 クチコミ』

・・・等のワードでインターネットで検索してみてください。

検索で当社に関するお客様の声やクチコミが表示されるはずです。

メリット2:相対で対応します

相対でのご相談で、お客様(売主様)のご希望をしっかりヒアリングさせていただいたうえで、理想的なマンション売却をサポートいたします。

メリット3:相談無料&秘密厳守

ご相談は無料です。もちろん秘密厳守で対応します。

メリット4:買取りにも対応します

「売り出している物件情報を公開されたくない」

「相続などで現金化を急いでいる」

など、一般の売却よりもスピーディな物件の買取にも対応します

※最短2週間程度で現金化

メリット5:無理強い言いません

何よりも、私たちは無理強いしません!

当社では他の会社さんとの競合で構いません、むしろ「2件目以降の依頼先」としてご利用ください。

メリット6:情報の開示

大手不動産会社による「物件の囲い込み」がマスコミでも取り上げられています。

当たり前の事ですが、当社ではお預かりした物件情報は適切に市場に開示しますのでご安心ください。

売却相談窓のご連絡先

マンション、物件売買をご検討のお客様はお気軽に「わくわく不動産」までお問合せください。

※スマホの方は下記をタップするだけでTELにかかります

補足:TV出演、出版実績

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